【香港商報訊】記者王長久報道：中國樓市調控再添一刀。近日，央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除包括去年9月已參與融資新規試點的房企，亦包括部分去年未參與試點的房企。知情人士稱，融資「三條紅線」試點有望擴圍。業內人士認為，新年伊始，「三條紅線」範圍擴大意味着2021年樓市的金融政策仍將趨緊。

將評估執行效果完善規則

2020年8月20日，央行和住建部與碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企在京座談，9月融資「三條紅線」新規在這12家房企試點實施，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

「三條紅線」即依據槓桿水平高低設置三條紅線，扣除預收款後負債率大於70%、淨負債率超過100%、現金短債比小於1倍，央行將房企分為「紅-橙-黃-綠」四檔設置信貸增長規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。而近日央行和住建部再次召集重點房企舉行座談會，包括部分去年未參與試點的房企，融資「三條紅線」試點擴圍意圖非常明顯。

截至2020年6月末，三條紅線均超標的「紅色檔」企業有22家，包括中國恆大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產等。值得注意的是，去年上半年房企有息負債增速達標率整體明顯下滑。

此前，央行、住建部官員多次表示，根據「三條紅線」，即重點房企資金監測和融資管理規則，將跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍，未來勢必會納入更多房企。

「房住不炒」已成長效機制

央行和銀保監會近日發文稱，為房貸設置了「兩條紅線」：第一條紅線是「房地產貸款佔比」，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%；第二條紅線是「個人住房貸款佔比」，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，房貸的「兩條紅線」與去年針對房企的「三條紅線」，共同構築起中國樓市調控的信貸防火牆。而融資「三條紅線」試點有望擴圍，更彰顯對重點房企資金監測和融資管理將更加嚴格。

丁祖昱表示，房地產行業正在經歷從確定性到不確定性再到確定性的轉折：2018年之前，地產處於確定性階段，房企通過增大融資、高周轉、高負債模式，實現規模迅速壯大；2018年-2020年，隨着政策面「房住不炒」政策的出台，宏觀經濟去槓桿苗頭出現，加之疫情突發，房地產進入不確定性階段。他預測，2021年後，房地產將進入下一個確定性階段，伴隨「三條紅線」的落地，「房住不炒」已成為長效機制，由此房地產行業「無增長時代」有望來臨。「三條紅線」的出台和試點擴容，勢必會讓企業的投資受到較為嚴重的影響，預計需經過一段時間財務指標的調整後，方可重新企穩。故2021年金融政策仍將趨緊，「三條紅線」勢將倒逼房企加速去槓桿、降負債。

中指控股CEO黃瑜認為，「三條紅線」會在新年全面實施，將基本固化房企競爭格局，限制房企財務槓桿，約束房企有息債務增速，促使房地產公司更加穩健經營，更加合理、合規經營。「三條紅線」下，房企負債水平及融資規模將受到限制，中小房企擴大財務槓桿跨越發展、彎道超車的機會越來越少。