走進惠州臨深智造產業園，香港商報記者感受到的，不是慣常工地的嘈雜與塵土，而是一種近乎灼人的緊迫感。這塊土地的含金量，嵌在深莞惠三城的幾何中心——從深圳外環高速來此，甚至比從惠陽新圩鎮中心穿行更順暢。一座千億級產業新城正拔節生長，而兩年前，腳下還是一片荒蕪與零散地塊交織的「邊角料」。

　這番蛻變，源於惠州市惠陽區一項聽上去技術味濃、實則意味深遠的動作——全域土地綜合整治。簡言之，就是把轄區的土地資源重新「洗牌」：拼碎為整，賦廢為用，讓低效空間換上高效內容。這場靜水深流的變革，已持續整整兩年。

　一條無人領航的審批航道

　惠陽區自然資源局空間規劃股股長龐瑒向香港商報記者講起一段經歷，語氣里仍有餘瀾。他們在臨深智造產業園片區提前布局了建設用地整理項目，試圖用全域整治的審批成果，為城鎮開發邊界「鬆綁」。邏輯自洽，現實卻骨感——這條路，此前無人踏足。

　「我們花了一年時間，在國家、省、市三級自然資源部門間反覆求索，直到今年六月，才真正打通審批閉環。」龐瑒說。

　這不是客套。它是廣東省第二宗、惠州市首宗通過全域土地綜合整治完成城鎮開發邊界調整的案例。首宗，意味着無模板可循，每個環節都是一次「開路」。而這段「摸黑」探出的經驗，恰是全域整治最硬核、也最具啟示性的部分——它不止於技術層面的土地騰挪，更是在叩擊制度彈性的天花板。

　秋長街道的困局，恰是這種「探路」必要性的鮮活註腳。茶園村、維布村一帶，規劃了約93萬平方米的文化創意產業園，但土地權屬犬牙交錯，大部分廠房是早年產業轉移留下的「低產田」。企業意欲入駐，卻無地可騰。依託全域整治，碎片化地塊被歸攏集納，累計釋放連片產業用地約31.5萬平方米。如今，恩雅樂器、長華科技等項目已落地生根，合計投資近12億元。

　令香港商報記者意外的是，村集體在此找到了一條新路——「以物業換土地」。不賣地，而是換取建成後一定比例的建築面積與長期租金收益。這是一個務實而精明的安排：土地價值釋放了，村集體的「飯碗」也端穩了。

　一畝地的「長效賬本」　

   在惠州惠陽，「整治+」是高頻詞。惠陽區自然資源局城市更新事務中心主任陳潔一語破的：「土地整理只是起筆，後續運營才是力透紙背的關鍵。」眼下，推進農用地整理時，通常會捆綁一個盈利能力穩健的產業項目，打包開發，引導農戶以土地股份合作社等形式嵌入產業鏈。

　這一邏輯在三和街道矮嶺村落地有聲。三棟新廠房拔地而起，佔地27畝，總建築面積6.75萬平方米，一座現代化食品加工基地雛形已現。但真正讓村民心潮澎湃的，不是鋼架與混凝土，而是一筆算得明明白白的「長遠賬」：村小組與食品企業聯姻，村集體可收取總建築面積約三成廠房、長達五十年的租金，月租金新增約10萬元。

　良井鎮矮光村的順苗花生油產業綜合體，同樣循此思路。一座4154平方米的綜合體，集加工、倉儲、工業旅遊於一體，總投資3691萬元。達產後，預計年產花生油8600噸，年產值破2.5億元，村集體年增收約14萬元，並帶動約50人家門口就業。

　單看數字，並不震撼。但置於惠陽語境中，它回應了一個普遍之問：土地整理之後，紅利如何留在鄉土、惠及農民？惠陽的答案是，將「整治」從一次性工程，轉化為可持續的利益分配機制。正如陳潔所言：「整治一畝地、帶動一方富、激活一片區。」

　南部、中部、北部的空間協奏

　惠陽全區劃定三大整治方向、六大片區，覆蓋土地超4067公頃。「南部強發展、中部保生態、北部建糧倉」——簡潔如口號，背後卻是一盤嚴謹的空間棋局。

　南部是產業園與深惠協同發展區的主陣地，土地整理重在騰挪連片產業空間；中部偏重生態，河道治理、礦山修復、碧道建設、林分優化同步推進；北部則聚焦農業，劍指萬畝良田。

　需要指出的是，惠陽將全區137個子項目打包成一個「項目包」統籌推進，計劃總投資逾282億元。這不僅是資金的集結，更是規劃思維的升維——不再讓項目各自為戰，而是置於一張「空間說明書」中通盤考量。每一塊地的去留、用途，皆有明確「劇情」。

　新圩鎮的東方石場，是一個極具說服力的樣本。廢棄礦坑填平後，圓通大灣區總部暨智慧供應鏈項目正拔地而起。曾經的環境「負債」，搖身變為物流樞紐。三和街道全坑村的零散坑塘與撂荒耕地，經連片整理，蛻變為千畝良田。這些並非孤例，它們共享同一套底層邏輯：把土地從低效、散亂、閒置中解放出來，安放到最適宜的位置。 

　當然，惠陽的探索仍在進行中。全域土地綜合整治是一場長跑，從審批機制到利益分配，從產業導入到生態修復，每個環節皆需時間檢驗。但至少，方向已明：惠陽不打算簡單「賣地」或「推平重建」，而是在嘗試一種更精細、更具制度創新意味的空間重組。

　從深莞惠交界的產業熱土，到北部鄉村的連片農田，惠陽正用兩年時光回答一個命題：在寸土寸金的珠三角東岸，如何讓每一寸土地都能「物盡其用」。答案或許尚未圓滿，但路徑已然清晰——把土地視為一個需持續經營的生命系統，而非一次性的資源消耗。

　這場「重組」仍在繼續。惠陽手裏握着一份詳實清單，也跑通了幾條無人走過的路。接下來的挑戰，是如何將一個個「項目樣本」串成一套可複製的機制，讓土地的「最優解」不再停留於規劃圖紙，而成為持續運轉的現實。（記者 盧偉  通訊員 謝燕玲）

頂圖：秋長文化創意產業園建設現場。謝燕玲 攝