1月6日，房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行在深圳東方灣國際中心舉辦「見微知著，穿越周期的長期主義」——2025/2026年度深圳房地產市場新聞發布會。

消費場景提質升級，供應端發力促進內需提振

面對錯綜複雜的外部環境，及國內新舊動能轉換期的各項挑戰，擴大內需的戰略地位正不斷提升，「十五五」規劃明確「堅持擴大內需這個戰略基點」。在此背景下，2025年深圳零售物業市場也迎來諸多供應亮點，對提振市場信心、激活消費潛力產生積極影響。一方面，全年多個優質購物中心開門迎客，包括依託全球最大室內滑雪場的前海冰雪世界、深圳規模最大的萬象匯懷德萬象匯以及引發全城打卡熱潮的深圳灣萬象城二期及K11 ECOAST等，全年優質購物中心新增供應量76.3萬平方米，總存量達到793.7萬平方米。此外，社區型購物中心及非標類商業亦投入運營，也進一步豐富了深圳的商業消費場景；以PA Mall為代表的存量項目改造，通過空間動線優化、品牌調改升級，讓項目煥發商業活力。

供應端亮點湧現的同時，2025年深圳優質購物中心淨吸納量達到近年來較高水平的61.3萬平方米，較上年增加3.0%。但消費需求增速仍未及供應規模的快速擴張，全市優質購物中心空置率小幅上行至9.1%。在激烈的市場競爭壓力下，深圳優質購物中心平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。

未來三年，深圳將有165.7萬平方米的優質購物中心計劃投入使用，新供應在營造多元化消費場景的同時，也以建築美學與周邊資源環境相融合，營造城市取景框，美化城市面貌的同時吸引流量。另一方面，項目競爭之下消費需求分流的趨勢難以避免，產品創新及運營管理的提升將成為購物中心不得不面對的重要課題。

「它經濟」崛起，數碼電子及智能家電品牌保持擴張勢頭

從購物中心新入駐商家的業態占比來看，2025年全年，零售業態商家以49.3%的數量占比繼續占據需求主導，餐飲業態的占比較上年提升0.8個百分點至40.7%，生活服務類占比也略升至5.4%。值得關注的是，「它經濟」（即寵物經濟）近年來發展迅速，寵物相關消費規模逐年增長。與此相對應，寵物經濟在購物中心中的業態也愈加多元化——由過往的展示出售、洗護服務延伸至寵物玩具、寵物日化用品等快消品零售。此外，也有不少購物中心通過設立寵物活動專區、提供寵物手推車租借等「寵物友好」配套服務，進一步完善消費場景適配性。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端分析，激烈的競爭亦促使購物中心業主積極引入首店打造差異化優勢。「以舊換新」政策持續釋放紅利，疊加深圳科創產業的穩健增長與技術迭代，為數碼電子及智能家電品牌的擴張提供堅實支撐。影石、大疆、韶音等品牌各有數家店鋪在年內相繼開業，帶動數碼電子及智能家電品牌占所有業態的比重連續兩年上升至4.8%。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，近年來，中國持續擴大免簽國家範圍，「中國游」熱度攀升。受益於此，深圳入境旅遊市場增長顯著：2025年前三季度，入境過夜的港澳同胞、台灣同胞及外國遊客人數分別同比增長3.8%、54.6%、53.7%，旅遊外匯收入同比增加35.6%達到75.9億美元。不斷增長的入境遊客有望直接拉動高端零售、特色文旅產品、智能數碼等消費需求，為深圳零售市場注入新活力。

甲級寫字樓面臨去化壓力，細分賽道支撐局部租賃活躍度

寫字樓市場與經濟產業發展高度相關，當前宏觀經濟及前景的不確定性令多數企業在租賃決策上保持謹慎。2025年四個一線城市淨吸納量合計117.5萬平方米，較上年小幅下降3.2%，處於低位持穩的狀態。其中，深圳全年實現淨吸納量26.4萬平方米，在71.2萬平方米的大規模供應刺激下較上年增加59.6%，但不及新增供應量的一半。

「降本增效」仍是企業職場策略當中最重要的考量因素，意味着在增量需求疲軟的當下，控制成本並助力企業效率提升是撬動企業對辦公物業需求的前提條件，這也預示在租戶掌握主導權的市場中，「以價換量」仍將是主流趨勢。受此影響，截至2025年四季度末，全市甲級寫字樓平均租金向下調整至每月每平方米149.4元，較去年末下滑11.7%。

張曉端認為，儘管寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也湧現出一些結構性機會。TMT行業貢獻了全年最多的甲級寫字樓租賃需求，以租賃面積計占比約達總需求的三分之一。具體來看，AI產業的快速發展帶動相關企業的租賃活躍度在2025年表現亮眼。而在業務擴張的驅動下，新興的消費電子類企業亦有升級職場的需求，正逐步成為租賃需求的主力來源。

近年，中企加速向海外尋找市場，跨境相關行業積極發展的趨勢也投射到對辦公物業的需求上。2025年，品牌出海類企業、跨境電商平台、為跨境電商服務的物流及供應鏈企業等在甲級寫字樓市場表現活躍並錄得多宗大面積租賃成交。此外，2025年以來，寫字樓運營服務商的活躍度有所恢復，部分原因在於其便捷的辦公設備配套、靈活的租賃時長和計費規則更加貼合初創企業、中小企業的需求。

未來供應影響不容小覷，科技產業或成需求端核心增長引擎

截至2025年末，深圳全市甲級寫字樓存量規模達到908.2萬平方米。而未來供應量更是不容小覷，結合相關土地出讓信息及在建工程的進度，未來四年有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量或將超過500萬平方米。激烈的競爭將促使業主不得不提前開啟招商進程，以搶占優質客戶資源、提升項目去化率……專注提升招商及運營效果的系統化資產管理模式受到越來越多關注。

需求端來看，科技產業的發展正持續展現其對產業載體不斷擴大的需求支撐。「十五五」規劃建議明確將建設現代化產業體系列為首要任務，依託深圳在高新技術產業方面的紮實基礎，人工智能、半導體、先進材料、生物製造等高科技產業的規模化擴容與能級提升，企業的總部布局、研發中心設立及團隊擴張需求料將持續釋放，有望為深圳寫字樓租賃與投資市場注入增量需求。

混合辦公、綠色建築成輕資產運營未來趨勢

當前整體商業地產進入存量時代，供應過剩，市場競爭加劇；核心城市優質地塊開發運營成本增高、風險加大；商業項目運營系統性要求高、過程複雜多變。因此，對於專業人才的需求較高，一般團隊操盤能力難以匹配；專業公司經驗豐富，能夠覆蓋商辦地產全流程，部分企業需要調整方向，從開發賽道向輕資產賽道下沉。

資料來源：戴德梁行

戴德梁行華南區項目及企業服務部副董事總經理楊薇表示，資產全生命周期中，輕資產運營作為最重要的一環，為客戶實現資產保值、增值，同時為後期退出保障投資回報最大化。戴德梁行輕資產運營體系由「空間運營、平台運營、服務運營」三大模板構成，提出「FUN心辦公」的工作生活理念，成為深析客戶需求、持續洞察市場、發揮資源整合能力的全新商務服務運營品牌。利用輕資產項目多元空間，構築全方位的商務生態鏈，滿足企業 「辦公 + 協作 + 業務創新 + 展示」 的全場景需求；以平台為接口，針對人才、政務、企業服務等進行鏈接，全面助力項目產業合作，企業發展交流；全面圍繞企業、高管、員工展開各類服務，圍繞企業發展、職場提升、健康工作等話題展開。

作為全球辦公場景營造的重要發展方向，混合辦公模式被越來越多的市場所接受。為減少員工通勤成本，提升幸福感及留存率，部分企業開始實行混合辦公模式，即到崗坐班+異地遠程辦公相結合的工作模式。因此，為提高資源使用效率，企業在擇址或裝修規劃時通常會打破傳統辦公室格局，減少固定工位，更注重共享、靈活辦公空間，這同時也考驗運營商對辦公空間規劃重組及空間使用效率提升的能力。

傳統樓宇向綠色建築方向升級可以延長建築的使用壽命，更重要的是進一步實現資產價值提升，主要從兩個角度實現：一是提升經濟效益，比如通過使用節能裝置設備、利用風能、太陽能再生能源等創新產品和技術提高資源使用效率、降低能耗及運營成本，提高資產使用價值並提升市場競爭力，為租金、品牌溢價提供支撐。二是提升社會效益，推動建築行業向綠色、低碳轉型，比如增加垂直綠化、提高空氣質量等方式改善建築生態性能，提高工作、生活環境的適宜性等。

2025年先漲後跌，消費類REITs表現亮眼

隨着公募REITs從試點階段進入常態化發行階段，2024年、2025年審批及發行速度明顯加快；截至2025年年底，境內公募REITs市場總發行產品數量達78單，總發行規模（含擴募）突破2100億元。2025年產權類公募REITs市場發行數量為18隻，經營權類發行數量2隻。 

數據來源：戴德梁行估價及顧問服務部

戴德梁行華南區估價及顧問服務部董事屈漢表示，2025年上半年REITs市場延續了2024年底以來的上漲趨勢，中證REITs全收益指數創階段性新高，但6月底以來，市場開始逆轉趨勢向下，中證REITs全收益指數2025年全年總漲幅約為4.25%。分行業來看，消費基礎設施的市場熱度最高，其上市以來漲幅超過70%。倉儲物流、保租房表現緊隨其後，兩類資產年初至今漲幅分別為18.%、12%。

隨着全球日趨重視可持續發展，近年來亞洲主要資本市場的 ESG 信息披露監管顯著加強，多國已明確要求上市公司強制或半強制披露 ESG 報告，並結合企業規模、行業特性等因素，分階段逐步擴大強制披露覆蓋範圍。ESG 理念與 REITs 具有高度契合性，兩者都強調可持續發展與長期價值創造。REITs 底層資產基礎設施項目如房地產、基礎建設等，項目時間跨度較長，REITs 作為長期資產配置的金融工具，投資收益來源於底層資產的持續穩定運營，與 ESG 強調的長期價值創造高度契合。 據戴德梁行統計，截至2025年4月，國內共有15支REITs以單獨報告形式自願披露其ESG表現，底層資產類型涵蓋產業園、消費基礎設施、倉儲物流、租賃住房、交通及清潔能源基礎設施等。其中，約有半數租賃住房和清潔能源REITs已開展ESG信息報告實踐。在各方驅動下，公募REITs ESG報告披露數量總體呈現顯著增長趨勢，與 2024年同期相比，增幅將近一倍。（記者 陳彥潔）