擔心中國房地產泡沫的竊竊私語最早出現在2009年末。自那以來，地方房地產市場隨著中國政府或助推或冷卻市場的措施而上下起伏，但從未出現過崩盤。盡管如此，一些市場觀察人士堅持認為，中國的房地產泡沫終有一天會破裂。最近行業疲軟給了他們進一步的支撐，比如深圳中型開發商兆佳業(Kaisa)就差一點崩潰。

　　直到2014年12月，人們一直認為兆佳業的財務狀況穩固、銷售額仍在增長。如今該公司的存續與否掌握在貸款方及競爭對手的手里。兆佳業的災難始于去年12月，政府在未給明原由的情況下暫停了該公司在深圳的一些房地產項目。兆佳業董事局主席突然辭職，如今又未能向銀行和債券持有人償還債務，該公司正處于被競爭對手收購的過程中。兆佳業尚未與其債權人達成一致性解決方案。

　　中國不太可能再發生同等規模的違約事件。政府幾乎無法承受削弱投資者信心的后果——那可能會導致開發商失去離岸融資渠道。在今年第一季度，中國房地產企業的美元債券發行規模已然大幅削減，而往年同期的發債通常更為活躍。

　　2015年第一季度，中國房地產企業發行了總值36億美元的新債券，較2014年同期減少了48%，較2013年同期降低了57%。

　　與此同時，接近崩潰的兆佳業重新點燃了人們對房地產行業硬著陸的恐懼，盡管這與房地產低迷幾乎沒有關系。自2013年年中開始，房地產活動指標日趨下滑，最近一次數據依舊低迷。今年1至2月房地產銷售額同比下滑近16%。2月，新建住宅平均價格進一步下滑，意味著價格已經連續6個月下滑。

　　對于一些人來說，這些數據仿佛是末日魔咒。但是我們不能低估中國政府對房地產市場(整體經濟的關鍵所在)的重視。如果中國想要達到2015年國內生產總值(GDP)增長7%的目標，房地產市場必須保持健康。

　　我們也不能忘記北京當局擁有的一系列工具。在金融危機時期，中國政府成功地策劃了房地產繁榮以彌補海外需求疲軟，之后又在過熱的房地產市場需要冷卻之時，實施了收緊措施。

　　在去年第四季度，中國決策的成功是顯而易見的。中國央行[微博]于9月放松了抵押貸款要求并于11月降息，隨后新房和二手房的交易量均直線上升。自那之后，央行再次降息并通過下調存款準備金率，釋放了更多資金用于放貸。

　　抵押貸款規則也得到了松綁；如今房主在購買二套房時的首付比例降低，而且房屋滿兩年(此前為滿5年)交易免征營業稅。預計今年政府將推出更多措施提振經濟，包括出臺更寬松的住宅市場法規及更廣泛的貨幣寬松政策。

　　長期來看，中國房地產市場的結構性需求仍未受損。過去30年，農村人口遷徙助推城市人口增加了5億。如今中國超過一半的人口生活在城市，中國政府計劃到2020年將這一比例提高至60%。作為一個資產類別，房地產自然也吸引著本地人，因為其他投資渠道很有限。

　　這并不是說房地產行業非常健康。短期來看，在兆佳業事件之后，離岸債權人會要求更高的風險溢價，中國的房地產債券很可能會繼續波動。不過，眼下的估值看起來頗具吸引力。

　　3月底，高收益的中國房地產企業債券的平均收益率由2014年年中的9%攀升至10%。相比之下，3月底整體亞洲高收益房地產企業債券的收益率為7.5%，而美國為6.4%。

　　以經濟基本面來看，住宅市場可能會隨時間而逐漸降溫，走出一條更可持續的增長軌跡。但是，透過消極迷霧看到真相，并且意識到政策制定者不會允許災難(將會對整個經濟造成巨大沖擊)的發生，這一點也十分重要。事實也已證明，中國的政策制定者很善于掌舵經濟。有些人反反復復、不辭辛苦地聲稱泡沫將要破裂，他們最終將會一無所獲。

　　本文作者是NN投資伙伴(NN Investment Partners，原荷蘭國際集團投資管理公司(ING Investment Management))亞洲債券部(Asian Debt)主管

　　(來源：FT中文網 譯者/馬柯斯)