當豪宅項目扎堆入市促成“頂豪元年”之時，普通商品住宅卻面臨可能斷供的局面。

 

　　進入7月，越來越多的剛需剛改置業者發現市場越來越熱，買房越來越難，不是購房資金遠遠超過自己的承受范圍，就是目標區域根本沒什么適合的房源。

 

　　據亞豪機構統計，7月份全市賣掉的純商品住宅超過8000套，但新增供應卻僅3700套。去化和供應之間嚴重的落差，使得購房者們深感“一房難求”的苦惱。業內人士認為，主要原因是受到去年以來的土地供應結構影響，純商品住宅用地供應偏少，且價格偏高，被迫豪宅化，導致今年普通商品住宅供應偏少。另一方面，受去年市場寒流影響，部分開發商心態趨于謹慎，在前期供應尚未消化完畢前，無力增加新增房源。

 

　　業內人士認為，這一趨勢還將在一段時間內持續，自住房與豪宅為主導的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充。

 

　　普通商品住宅難覓

 

　　準備了40多萬首付的小張(化名)說，他終于有底氣有能力買房了。小張打的算盤是：買個160萬左右的兩居室，首付40多萬，公積金貸款120萬。可是，現實并沒有理想那么豐滿，已經看了半個多月房子的他告訴記者，能買的房源基本上沒有。

 

　　“我最理想的購房區域是豐臺和大興，上班比較方便，但豐臺的新房是肯定買不起的，二手房首付又高，我只能去大興看。最近連著兩個周末在大興看房子，有看上的，在大興核心區，位置不錯，但一問是商住，首付一半還用不了公積金。我有北京戶口，有公積金，不用多浪費。”小張表示。

 

　　隨后，小張轉戰大興天宮院地鐵站，“問了一個項目，有89平方米的兩居室，總價200多萬，純用公積金的話，首付我付不起。我現在看見有房子的朋友都讓他們幫我推薦，看看他們買的房子有沒有我能買的，但現在真不行，兩年前買就好了，可是那時候也沒這40多萬。”

 

　　事實上，小張的遭遇不是個例，而是近期準備入市的剛需置業群體普遍面臨的問題：普通商品住宅供不應求。

 

　　上周末，記者在通州臺湖某住宅項目的售樓處看到看房人很多，該項目目前的均價是2.3萬元/平方米，戶型均為剛需小戶型。銷售人員告訴記者：“現在看房和買房的都非常多，購房者的態度明顯積極了，并且像我們這么低總價的剛需產品確實也不多。”

 

　　根據亞豪機構統計，2015年7月(截至7月27日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交8047套，相比6月全月成交量還多出137套，并且創造了17個月來的月度新高。

 

　　但供應并沒有和成交保持同步，根據亞豪機構數據統計顯示，2015年7月(截至7月27日)，北京商品住宅市場共有25個項目開盤入市，新增住宅產品6113套，預售許可面積61.3萬平方米。而在這其中兩個自住房項目貢獻了2409套住宅產品，扣除這一影響，7月北京純商住宅供應為3704套，環比減少27%。

 

　　亞豪機構副總經理高姍認為，不斷寬松的政策環境，市場需求繼續呈現抬頭之勢，市場成交的回升也仍將持續。基于目前市場當中供需失衡愈發嚴重的現狀，以及未來自住房擠壓之下純商品住宅的稀缺，預計“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。

 

　　豪宅供應和成交“井噴”

 

　　在新增供應的純商品住宅里面，豪宅還占據了重要一席，豪宅的成交和供應均可謂“井噴”。

 

　　中原地產研究部統計數據顯示，截至7月20日，北京中高端市場成交升溫，合計簽約6萬單價以上住宅達到了783套，這一成交量是2014年以外的最高值，預計全年有望突破1500套大關，從成交額看，6萬以上市場成交也已經達到了151.4億的歷史第二高點。

 

　　“北京商品房住宅的市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯地以為自住房的供應擠占普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢，當然，這種高端化的價格，與過去的住宅產品并不一致。”中原地產首席分析師張大偉說。

 

　　他還表示，未來的房價可能出現明顯上漲，“從2013年開始，北京的土地出讓出現明顯的商品房住宅建設的現象，各地出現了很多地王，這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。”

 

　　土地供應結構是主因

 

　　目前的市場供應結構與房企的銷售節奏有關，受預期向好的影響，部分房企出現惜售，并不積極出貨。另外一個重要原因就是之前的土地供應結構。

 

　　根據亞豪提供的數據，從今年北京商品住宅市場供應情況來看，前4個月開盤項目個數均在20個以內。而隨著4月成交回暖大幕的拉開，自5月開始供應出現抬頭，當月實現34個項目開盤，也成為上半年供應項目量最多的一個月。接下來的6月與7月，雖然市場轉暖的趨勢非常明顯，但是月度開盤量卻均難以突破30個項目大關。而到了8月份，雖然已進入下半年銷售周期的重要節點，但全月項目預計入市量仍在30個的關卡徘徊。

 

　　“這都是土地惹的禍。”高姍說。她認為項目的供應要倚賴于土地的供應，從近期的土地項目周轉率來看，今年入市項目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當中，有高達31宗包含自住房配建，另外公租房與限價房的配建也占據不少份額，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗。“以自住房為代表的保障房競建自2013年下半年開始成為土地出讓的標配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項目甚至出現自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導致了新增純商住宅供應的嚴重不足。”

 

　　2015年的情況也并不樂觀，尤其是在最近兩月的土地成交中，甚至出現多宗全部競建為自住房或限價房的宅地，未來商品住宅市場或將面臨更加嚴峻的供應形勢。

 

　　中原地產的統計顯示，截至7月22日，北京土地市場成交22宗商品房住宅用地，雖然從22宗土地總面積看合計高達390萬平米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計只有63萬平米，按照商品房平均單套120平米計算，未來能夠供應形成的商品房住宅只有5000套。

 

　　“也就是2016年能夠上市的商品房住宅將只有不足萬套，北京正常的商品房住宅年需求在5萬-8萬套之間。北京2015年來，供需結構已經失衡，從2015年截至7月20日看，合計供應商品房住宅只有19840套，而成交則達到了28802套，高端化趨勢越來越明顯。這種情況下，預計在2016年的市場表現更加明顯，商品房進入高端化。”張大偉表示。

 

 

　　適合首次置業的剛需住宅產品供應稀缺、豪宅產品買不起的情況下，價格相對較低的商住產品成為首次置業購房者的選擇之一。

 

　　剛需住宅產品的供需失衡刺激了商住類項目的積極入市。根據亞豪機構統計，2015年8月，北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、首創·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括領秀翡翠山、五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內的17個老項目后期。而在8月預計入市的30個項目當中，商住項目高達13個。

 

　　高姍認為，在北京依然限購的背景之下，商住項目“不限購”的優勢毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度，六環外都超過20000元/平方米的現實之下，商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購買。而在未來市場當中，由于土地拍賣方式所導致的自住房與豪宅為主導的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充。