中原城市領先指數無疑是本港追蹤樓價走向的一大指標，不過它也存在一定局限。一來指數並不反映整體樓市的市況，資料樣本主要來自二手市場，再者有關數據亦是滯後的，例如今次最新指數便建基於上周簽署正式買賣合約的成交個案，當中有七成半是根據早於三周前簽署臨時買賣合約的--當時，恒生指數還企於24000點水平，不是昨日收市的20800點左右﹔即是說，指數其實只反映環球爆發股災前的市況。

 

　　事實上，近期整體市場氣氛經已轉淡，除了股市之外，樓市同樣熊蹤處處。首先，一手樓市便已出現疲態，不單繼續加快推盤步伐，近來普遍更僅原價加推單位，一反慣常愈賣愈貴的做法，當中還有新盤大幅劈價，透過種種優惠變相減價15%促銷，亦有樓盤為降上車門檻而提供九成半按揭，以致金管局不得不提醒銀行嚴守指引。畢竟，二手業主盡可坐貨惜售，尤其是自住的，但發展商營商牟利便得貨如輪轉，後者對樓市的取態無疑更具前瞻意義。但其實，二手投資者的叫價實也鬆動起來，近日便屢現減價成交個案，租金方面亦見下調跡象。的確，旅遊零售陷入寒冬，商舖租金顯著下滑並且「吉舖」湧現，加上出入口貿易數字持續下跌，該兩佔本港就業人口最多即涉逾82萬職位的行業同時失守，市場開始憂慮聖誕新年過後可能出現裁員潮，而最新公布的香港採購經理指數（PMI）更跌至44.4創出金融海嘯後的最低，都為整體經濟及樓市響起警號，影響到現業主及準業主們的供樓能力，特別是現時負擔比率已高至六成的危險水平。

 

　　至於美國即將啟動加息，則恐令市況更加波動。昨公布8月份美國新增非農業職位只得17.3萬份，雖然遠遜預期且跌穿20萬份的指標，但7月份數字卻向上修訂了3萬份，局方透露不排除上月亦會修訂，而最新失業率則降至5.1%，創出金融海嘯以來最低，縱然這未必等於本月稍後時間美聯儲就會上調息率，但消息已即時刺激美元上揚，反映美國加息條件較前更加充分。的確，歐央行日前雖下調了歐元區經濟增長預測，更上調了QE發行額上限，另外日央行也看淡可以2年半內達成通脹目標，而人民銀行上周還實現「雙降」，市場預料尚會繼續降息降準，凡此種種，均意味世界主要央行的貨幣政策在可見將來都是趨鬆非緊--然而，這是否代表美國不會加息﹖以至反過來會擴大QE﹖似乎市場當前共識，還是傾向年內就會加息，所爭議的只在時間問題。

 

　　所以，有鑒樓市下調風險愈來愈高，由投資者到監管當局均要密切留意最新動向，妥善管理風險不要過度槓桿。畢竟，市場正在走下坡，樓市總難獨善其身。

 

　　香港商報評論員　李明生