23日，中國指數研究院發布數據顯示，上周(11月16日-11月22日)全國40大中城市推地總量環比增加47%，成交量環比增加59%，住宅用地成交環比增加119%，其中北京、貴陽成交量較大。土地出讓金方面，這些城市環比上漲146%。其中，住宅用地出讓金為378億元，環比增加157%。

 

　　上周一線城市均有土地入市，整體供需兩旺，出讓金環比增加兩倍有余。其中，北京土地市場尤為典型，密集出讓8宗地塊，獲得土地出讓金近248億元，并且帶動一線城市出讓金整體上漲。與此同時，二線城市供應量及出讓金漲幅也進一步擴大。

 

　　土地價格與樓市密切相關，土地市場的看漲預期來自于樓市價格的持續上漲。世邦魏理仕研究部主管中國區執行董事陳仲偉分析認為，根據國家統計局最新發布的數據，10月份成為今年以來房價連續上升的第6個月度。其中，各線城市呈現普漲態勢，一線城市為漲幅主要來源。一、二、三線城市環比分別上漲1.2%、0.2%及0.1%。

 

　　事實上，今年前10個月，土地價格延續了今年以來整體上行的走勢。易居房地產研究院近日發布的最新數據顯示，1月至10月，全國房地產開發企業土地購置均價3246元/平方米，同比增長13%，增幅比1月至9月擴大3.4個百分點。從價格看，前10個月土地價格超過前9個月的歷史最高價，再創歷史新高。

 

　　易居研究院研究員謝金龍分析認為，當前房地產市場相對較好，土地價格更高的一線及二線城市，推高了土地購置均價；另一方面，迫于動拆遷、土地整理等一級開發成本上升，導致很多城市，尤其是三、四線城市土地價格能漲不能跌，土地價格基本上難以下調。

 

　　土地市場價格持續走高，直接導致各類房企土地成本進一步上升。近日，計劃登陸A股市場的萬達商業披露的招股書顯示，2012年、2013年、2014年以及2015年上半年，按建筑面積計算，萬達的土地獲取成本分別約為人民幣1171元/平方米、1096 元/平方米、1187元/平方米，及1667元/平方米。

 

　　“今年1月至10月，全國房地產開發企業土地購置均價占商品房銷售均價的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了十個以上的百分點”。謝金龍表示，土地購置價格的漲幅快于商品房銷售價格，土地成本在房地產項目開發經營中的占比進一步增加，增加地方政府財政收入的同時，降低了開發商的項目開發利潤。

 

　　值得注意的是，近兩周北京豐臺、大興、石景山等遠郊區域土地價格屢創新高，區域地王接連出現。土地成交的樓面單價往往接近區域內在售的商品房價格。針對這種“面粉接近面包，甚至高過面包”的現象，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，對于“地王周邊項目”而言，能夠憑借未來預期在當下實現“平價跑量”無疑是一個最佳選擇，“因為雖然房價預期看漲，但未來市場競爭，尤其是產品競爭、客源競爭也將更加激烈”。

 

　　他進一步分析指出，當前市場逐漸開始進入“新地王”解套“老地王”的怪圈，而“最后一個接盤者”無疑將要承擔空前的市場風險。另有市場分析認為，預計四季度最后階段，隨著土地市場放量進入尾聲，土地價格整體仍將繼續上行，但增幅有望趨于平穩。(記者 高偉)