十成按揭，本来已是非常危险的产物；谁又料到，竟然还出现十二成或以上的按揭呢？近日，正正就有发展商及财务机构，提供了类似的一手置业优惠，强调措施是以换楼客为对象。的确，对於换楼客而言，十二成按揭的风险未必太大，但想要藉此应付首期的上车族，则千万要小心衡量承担能力了。

　　实质是加按旧物业

　　所谓十二成或以上的按揭，其实未必如此。因为，申请相关按揭者有个前提，就是必须拥有另一物业，而该物业的价值不得低於新物业的七成。换句话说，旧物业乃相关按揭的抵押品，亦即是透过将旧物业加按来购买新物业。事实上，新按揭安排正是分割处理，按揭之中95%金额为新物业的按揭，至於其余则是旧物业的加按。

　　可以看到，这是一个加按套现另买新盘的操作，不过，名义上则以异常的高成数按揭绰头招徕，而实际上也透过财技实现「零首期」置业，以至提供闲钱让新业主装修及缴付印花税、律师费、经纪佣金等杂费。

　　3年期限乃魔鬼条款

　　然而，魔鬼在细节之中，高成数按揭无疑存在高风险。

　　必先留意的是，十二成按揭的还款年期最长只有3年。虽然，相关按揭仍以25年为计算准则，因而每月还款金额还是相应正常的，当中首年更只须供息、不用供本，意味置业初期非常轻松，既不用掏出一毫子首期，首年供款也极之低廉；不过，往后两年就要连本带利供款，每月涉款几乎是首年的一倍之多，而最重要的是，3年按揭期完结之后，业主理论上要全额清还一切款项——有鉴业主仅仅供款3年之短，须清缴的按揭基本上差不多等於新物业的价值，即是可能要一笔过拿出数百万以至千万元来还款。

　　当然，届时买家尽可另找机构承造新按揭，但几可肯定这是不足够的，亦恐非常危险，一来银行不会提供如斯高成数按揭，在辣招之下最多只可借到新物业价值的五六成，二来诉诸其他财务公司的话，利息则必然极之高昂，为业主往后构成异常重大的负担。

　　针对换楼客不为上车

　　所以，一如发展商所言，相关按揭优惠的主要对象是换楼客，因为3年按揭期届满后，业主几可肯定必须透过售出旧有物业来套现清还。

　　但问题是，反正迟早都要以旧换新、售楼套现，究竟是迟售好，还是早售好？如果业主认为楼价将会向上，答案当然是迟售较好。反之，如果楼价向下发展，情况就恐怕截然不同了。值得留意的是，如果新物业的价值比旧物业高，则意味即使将旧物业套现，也不足以清缴新物业的按揭贷款，所以届时还是要另外寻找新的按揭。果如是，则今日率先卖楼套现，将款项充当首期并找银行承造低成数按揭，比较今日承造十二成或以上按揭，到3年后才卖楼套现再找银行承造按揭，很可能前者的财务压力比后者还要低，尤其是楼价往后向下调整的话，在成交低迷的情况下，届时能否如期顺利将旧物业沽出也难以保证。故此，先买后沽的方式，比较先沽后买而言，肯定是风险较大的，更莫说期间涉及的利息开支。

　　至於，有父母为帮子女置业，而透过十二成或以上按揭将旧物业抵押以实现置业之梦，风险则是更加高了。试问3年按揭期结束后，不论父母还是子女，又有没有能力清缴全数金额呢？最后结果，很可能要出售其中一项物业方成，亦即根本无法实现置业梦，往坏处想还可能造成家庭纠纷。所以，不要误以为这是一个有利於「一层楼变两层楼」的按揭优惠计划，这本来只是有助「楼换楼」的计划罢了，正如发展商所强调的一般，倘若希望藉此以一变二，很可能大错特错。

　　十二成或以上按揭反映一个现实，就是市民置业能力极之疲弱，而发展商也亟欲散货套现，这充分显示未来楼价向下压力多於向上。虽然，十二成或以上按揭实质上不及其名称恐怖，毕竟这有另一物业充当抵押品，即使以最低限度旧物业只有新物业的七成价值，十二成按揭的总涉额占两个物业的总价值亦只有70%左右，理论上较诸其他七成以上的高成数按揭计划安全。不过，比较金管局「辣招」的按揭成数规定而言，情况无疑不能令人满意，有关当局实有需要研究措施堵塞漏洞，提高监控市场操作的有效性。

　　总之，置业人士必须量力而为，特别要认清不同按揭计划的风险所在，不要上错车、买错楼。                  李哲