文|經絡按揭轉介市場總監 劉圓圓

　　特朗普當選加上聯儲局主席耶倫的表態，美國多個經濟數據造好，道指有望升至二萬點，年底加息的機會率已達百分之百。上年本港無跟隨美國加息的步伐，市場憧憬美國加息已近一年，六個月期的銀行同業拆息，在本月21日已突破一厘水平，創七年新高，一個月期的拆息則維持0.36及0.37高位，創四年新高。料加息對市場心理影響已大致消化，大部分業主已將加息因素計算在內。

　　根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示，自從今年五月開始，拆息持續上升，其中六個月期息衝破一厘關口，是繼09年的1.23%後，再創另一高位，相差只有約四分之一厘，而一個月期息，則是繼2011年的0.4厘後的第二高位，最新的息率徘徊在0.36及0.37水平。（圖一）

　　有市場人士憂慮指，一旦美國加息而本港又跟隨，會大大增加業主的供樓負擔及風險，但筆者相信，現時選用H按的買家高達九成，「H加部分」低至1.35%，以最新Hibor為0.37為例，供樓息率約1.72%。最新的M Rate（反映最新市場之平均息口）為1.72%，是四年來的低位，反映市民現時供樓的息率已較之前的2.45%及1.95%低，預料即使加息，步伐亦將會溫和，影響屬可接受範圍。（圖二）

　　加息影響供樓負擔輕微

　　以一個700萬元單位為例，假設單位承造六成按揭，供款年期為30年，買家選用H+1.35%按揭計劃，實際利率為1.72%，每月供款額為1.4943萬元。假設即使銀行同業拆息升至0.6，屆時選用H+1.35%計劃的買家，實際供款利率為1.95%，每月供款只是多了496元。

　　再者，買家在購入單位之前，已經要通過供款壓力測試，計算一旦按息上升3%，供款不能超過月入的六成，而以現時加息的幅度及速度，3%已是足夠的假緩衝，充分評估買家是否有能力承擔加息周期的風險。港府月初實施辣招以來，為熾熱的樓市起了冷卻的作用，發展商叫停項目的銷售，二手物業的交投，比辣招前大減近四成，臨近年尾，銀行為彌補上半年淡薄的按揭生意額，下半年急起直追，除了下調按息戰外，最近又攻轉按市場，推出更優惠的現金回贈計劃，除了可享全期H+1.35%低息外，更可享高達1.4%現金回贈。如果購入的單位已經過了罰息期，轉按可享現金回贈及優惠的利率，可抵銷加息增加的負擔。