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原標題：房價漲幅全球第一的中國城市，如今每平方米降價4000元都賣不掉？真相是……
近日，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由于漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一，由此可見合肥房價在去年的漲價力度。
不過，進入今年1月份以來，特別是春節假日期間，關于合肥樓市暴跌的信息不斷傳出，在這兩天一度成為輿論的熱點。
對此，每日經濟新聞記者于近日展開了調查。
每平方米降價4000元都無人問津？
作為2016年樓市上漲最快的城市，合肥部分板塊的樓市價格上漲超過一倍，這也一度讓合肥成為輿論關注的焦點，一時間投資客和改善型購房者，蜂擁的進入合肥，開始搶房，導致合肥樓市一度出現一房難求的局面。
合肥這種量價大幅上漲的局面，在去年10月份出臺限購政策之后，得到一定的控制，在11月份之后進入平穩局面。然而，進入今年1月份以來，合肥樓市就傳出價格大幅下跌的說法，特別是進入春節假期期間，這種說法達到了頂峰，這兩天也因為價格大幅下跌的說法，再次讓合肥成為關注的焦點。
傳出下跌的來源是部分購房者在合肥市12345政府服務直通車網站的投訴，有業主投訴稱，合肥蜀山區房價暴跌16%，下跌幅度是各區之最。而目前合肥二手房開啟拋售模式，政府卻拿新房價格說保持穩定，我們業主表示極其憤怒，百姓資產大幅縮水。
價格平穩的合肥北城，也遭到購房者的投訴稱，北城房價要暴跌，降價20萬仍賣不掉。進入12月，北城樓市進入寒冬，看二手房的客戶極少，投資客絕跡，很多房源降價20萬依舊難賣。11月份120萬能賣掉的房子，現在102萬都賣不出去。
在去年價格漲幅最大的區域濱湖也遭到了購房者的投訴稱，濱湖二手房暴跌，濱湖區一直是投資客的集中區，但是樓市限購后，二手房價格開始下跌，這慌了不少業主。該業主表示：
濱湖二手房從11月開始就一直跌，進入12月跌幅更加擴大，某些樓盤的二手房每平（方米）降價4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價一路狂跌，若明年政策還不放松，我家房子價值豈不腰斬？大家都不買房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定會大幅上漲。
有意思的是，這些二手房因為二手房降價掛牌，而無人問津，甚至喊出要求政府救市的口號。
針對上述購房者的投訴，每日經濟新聞記者從合肥多家二手房中介了解到，進入去年12月份以來，確實有不少二手房房東將房源降價掛出急于出售，“這兩個月以來，我們接到掛牌銷售的房源，大都是選擇降價銷售，最低的降價幅度也在5萬元，最高降價達到30萬元，但是這些降價的房源并未受到市場的歡迎，降價掛牌之后也沒有快速銷售出去。”合肥金晟中介孫經理對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者說。
根據合肥百瑞地產網發布的監測數據顯示，自去年10月2日合肥正式啟動“限購”政策至今3個多月里，合肥九區三縣約有近500家二手房價格出現下調。其中，位于合肥廬陽區的雍景苑小區均價降了約3348元/平方米；合肥政務區名為綠怡匯林的二手房跌幅達-11.73%，均價下跌了2238元/平方米；合肥高新區的維多利亞別墅二手房跌幅達-34.39%。
大幅下跌為“假象”
如果根據二手房東的投訴來看，合肥的房價好像出現了下跌，但是事實情況并非如此。
每日經濟新聞記者從多位合肥房地產業內人士了解到，這兩天傳出的合肥房價出現暴跌的現象，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導致，并不能代表合肥樓市的整體現狀，特別是新房價格并未出現大幅下跌。
對此，上述孫經理還對記者說：“這些急于降價掛牌的二手房房東，大都是此前殺入合肥的投資客，在合肥出臺限購令后，樓市趨于穩定，這些投資客急于抽身，所以選擇降價出售房源。但問題是，由于限購令的出臺，使得很多購房者開始處于觀望局面，購房者買漲不買跌的心理再次出現，這也導致了一些二手房房東即使降價出售，也難以賣掉手中持有的房源。”
二手房房東下調價格急于出售，那么新房的價格如何?為此，每日經濟新聞記者從多家目前在售的合肥樓盤了解到，他們并未聽說有樓盤價格出現大跌，目前他們在售的樓盤價格，與春節之前，和去年12月份的價格相比，并未出現太大變化。
其中，一家大型房企安徽公司的陳姓經理對記者說：“公司在合肥在售的兩家樓盤價格和去年12月份相比，并無太大變化，整個濱湖區和政務新區的新房價格也沒有出現網上所說的大跌情況，價格基本保持穩定。可能會有極個別樓盤在春節期間，為了促銷吸引購房者眼球，作出了一定的下調，但是下降幅度也不大，對合肥樓市價格整體并無影響。”
而合肥本地媒體《安徽商報》的報道顯示，1月合肥市區和三縣共有14家樓盤價格出現變動，其中2家價格上漲，8家價格下跌，4家新盤首開。在價格下跌的樓盤中，蜀山區有2家樓盤價格下跌，一個是長江西路沿線某樓盤，降價0.78元/平方米，另一個是南二環邊某樓盤降價250元/平方米；新站區兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米；高新區某樓盤降價0.21元/平方米。
對此，合肥房房地產資深人士張斌對記者說：“部分二手房房東掛牌價格，不能代表合肥樓市整體局面，所謂合肥樓市價格出現暴跌的說法，更多的是那些二手房投資客急于套現，營造出的一個假象。”
機構：地產凜冬將至
而合肥學院房地產研究所副所長凌斌也表示，目前樓市保持平穩健康發展的總基調沒有變，全國范圍內的調控只是針對部分過熱區域。合肥在幾個月的限購等調控下，數據顯示全市均價并沒有出現較大的漲跌。個別樓盤降價并不能代表整個樓市，后續走勢還有待觀察。
雖然價格下跌為假象，但是合肥樓市的成交量確實出現了大幅下滑的局面。
根據合肥房地產網統計數據顯示，今年1月，合肥市區9區成交一手商品住宅1384套，同比降幅超過80%，三縣累計成交1108套。
而根據去年1月合肥365地產家居網等數據，當月合肥市區9區銷售一手商品住宅7564套，均價尚未破萬；三縣共成交5116套。
值得注意的是，從總體上看，今年1月在限購等一系列調控措施下，成交量萎縮明顯。
對此，張斌對每日經濟新聞記者說：“合肥樓市成交量的下跌，在很多開發商是有預估的。之所以出現如此大幅的下跌，是因為去年合肥樓市價格的瘋漲，吸引了剛需、改善型和投資客的大量涌入，嚴重透支了潛在的購房者，在限購令出臺之后，很多購房者變得更加理性，開始處于觀望局面，所以導致了1月份成交量如此大的下滑。”
業內人士也表示，這種成交量的下跌，會在接下來的幾個月延續，但是下跌幅度不會比1月份那么大，會有所收縮。
此外，央行于昨日（2月3日）將7天期逆回購利率從2.25%上調至2.35%，14天從2.4%上調至2.5%，28天從2.55%調至2.65%；同時，根據媒體報道，將隔夜SLF利率從2.75%上調至3.1%，7天SLF利率從3.25%上調至3.35%，1個月SLF利率從3.6%上調至3.7%。
對此，海通證券姜超認為，地產凜冬將至。他表示，截至16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應該在10年以上，當時10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用，對銀行而言不用占用任何風險資本，但是發放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數據比較來看合理的房貸利率應該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。
所以，央行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。
而16年房地產市場的異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，而地產市場的嚴冬或將到來。