今年春節前後，央行進行的兩項看似不起眼的操作，可能預示著房地產市場寒冬將至。

　　2月3日，春節後的首個工作日，央行上調SLF利率，隔夜品種上調35個基點至3.1%，7天和1個月品種均上調10個基點，分別至3.35%和3.7%。此前的1月24日，央行上調MLF利率，其中6個月和1年期的中標利率分別為2.95%、3.1%，上升10個基點，這也是央行在MLF操作曆史上的首次上調利率。

　　與此同時，央行還連續多日實施資金淨回籠。

　　SLF又稱“常備借貸便利”，是指央行向商業銀行借款，再由商業銀行通過信貸投放的方式注入市場，但期限較短。SLF利率的提高，意在通過資金價格杠杆，約束信貸規模的增長速度。MLF又稱“中期借貸便利”，與前者功能類似，但期限稍長。

　　央視在隨後解讀中表示，央行上調了給金融機構提供資金時收取的利率，而沒有上調存貸款基准利率，所以這次上調不等於加息。但業內人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味著央行將加強對信貸的約束。

　　其作用機制為，通過此舉向銀行貸款形成利率傳導，從而控制銀行發放信貸的增速和規模。至於加息，大部分分析人士認為，從美國加息帶來的資本流出壓力來看，並不能完全排除這種預期。

　　這一操作被認為是去年底中央經濟工作會議關於“降杠杆”思路的體現，但業內人士普遍認為，這對房地產業而言絕非好消息。

　　海通證券首席經濟學家薑超就認為，央行對貨幣市場加息的結果，意味著房貸利率存在大幅上調的風險。去年房地產市場異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，房地產市場銷量或將持續下行，而地產市場的嚴冬或將到來。

　　根據央行的數據，2016年全年人民幣貸款增加12.65萬億元，同比多增9257億元。分部門看，住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比44.9%。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，信貸是影響房地產市場的諸多因素中，最為關鍵的一項。目前來看，加息或者變相加息的可能性已經出現。

　　2015年以來，央行共5次降息，使得當前的利率水平處於低位，這不僅間接促成了市場的繁榮，也令房企的融資成本大幅下降。去年以來，多數房地產企業的發債利率都創下曆史新低，不少在港上市房企增加人民幣債務，提前贖回美元債，從而改變債務結構。

　　但到年末，房企發行公司債的規模大幅下降，監管層也對房企募集資金的使用情況加強跟蹤。多數機構分析，房地產業面臨的寬松信貸環境正在消失。此次央行上調SLF和MLF利率，被指更加確認了這一趨勢，無論在開發端還是銷售端，房企都將受到信貸收緊的制約。

　　根據統計局數據，去年下半年以來，作為房企主要資金來源的“定金及預收款”和“個人按揭貸款”增速出現總體下滑趨勢。其中定金及預收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，個人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

　　張大偉認為，預計今年房地產市場成交量將有兩成的跌幅空間，房價也會出現下調。他還表示，即將召開的全國兩會，有可能是貨幣政策調整的重要窗口期。

　　中原地產數據還顯示，今年1月，全國土地市場比去年四季度繼續降溫，全國成交的單價超過10億、溢價率超過100%的地塊只有17宗，大部分熱點城市土地成交溢價率低於去年平均水平。