導讀

　　業內人士認為，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化和穩定租金收益。而降低租賃產品的成本、提高相應的收益，也需要政府相關配套政策的支持。

　　以高周轉、開發銷售主的中國地產商，都在面臨一場“持有運營”的轉型。

　　日前，萬科在廣東佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊，被外界渲染為“70年限售”，而實際上，這已經是萬科拿下的第五個自持宅地項目。

　　萬科和它的小夥伴為分布在北京、廣州和佛山的五幅地塊支付了170億元的代價，而如何回收、盈利還沒有明確的辦法和模式，他們正在探索。

　　其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下了一些住宅或商業自持地塊，這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇，也是房企自身轉型必須解決的課題，從賣房子到物業運營，對誰都是一道門檻。

　　而這種需要沉澱少則幾億多則數十億資金的物業運營，尤其是住宅租賃，注定只是大型房企們的遊戲。

　　自持宅地

　　事實上，萬科並不是第一家拿下100%宅地自持的開發商。

　　2016年11月17日，首創天恒中糧聯合體以總價57.6億元、“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海澱永豐20號地塊。

　　同年12月，北京萬科和住總集團以109億拿下海澱永豐兩幅宅地和綜合用地，自持70年，業界嘩然。

　　北京萬科探索自持宅地剛剛開始，2017年4月，廣州萬科又拿下兩宗自持宅地，總價36億。其中白雲區魚苗場項目自持比例為50%，黃埔區長嶺居項目自持比例為55%。緊接著的6月上旬，廣州萬科再次拿下佛山100%自持宅地。

　　除了萬科，其他大型房企也拿了不少自持地塊。據21世紀經濟報道記者不完全統計，近半年來，萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地價款數百億，自持比例從36%到100%不等。

　　如2017年1月，首開保利龍湖首創聯合體以17.28億元、70%自持競得了北京平穀金海湖鎮宅地;6月，保利地產以總價57.46億元、自持48.5%競得杭州襄七房單元宅地。

　　自持宅地的出現，與地方政府土地出讓的思路變化有關。為了平抑地價、房價，降低居住成本，去年末北京率先開啟了“限房價競地價競自持”土地出讓方式，目前已被多個城市效仿。

　　萬科高級副總裁譚華傑認為，地方出讓自持型宅地，一定程度上也是響應“租售並舉”的居住制度的舉措，鼓勵機構運營住宅租賃。提供了一種改變城市住房供應結構的可能：在商品房、保障房、個人房東之外，提供大量的機構租賃房。

　　但是目前，業內對於自持拿地的策略仍看法不一，有人認為自持產品未來仍有一定的盈利空間，也有人認為“自持宅地”根本行不通。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來大城市將會繼續推行競自持的拍地模式，而房企也需要適應租賃市場的發展。“預計後續類似模式還會有很多房企願意參與，但是否能盈利，是需要時間檢驗的。”

　　另一方面，嚴躍進指出，由於限房價競地價競自持的規則，自持對於增加住房供應以及平抑房價有積極的作用。

　　不同的聲音也存在。在資深房地產專家龍斌看來，房企自持搶地是“市場發燒”引起的“不正常”的現象。龍斌認為，一些房企之所以自持拿地，是對未來的房地產過於樂觀，而自持項目投資巨大，回報則“遙遙無期”。

　　“當然，要是有幾千億的規模，投個幾十億也沒問題，不會對房企整體業績有太大影響，但對於中小企業基本是不可行的。”

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，自持宅地是一些大房企的試驗品，除非未來政策松動，不然沒有回本的可能。總體來說就是小規模的嘗試。

　　盈利難題

　　自持宅地，不能出售，本質上就是長期租賃，拿地企業變成了“房東”。而作為機構的房東，在當下的租賃市場中難以盈利。

　　然而對於自持宅地的未來，萬科顯然是要比同行樂觀的，也有更多元的經營思路。

　　據21世紀經濟報道記者了解，萬科拿下自持宅地，基本上是由區域公司自行決定的，北京公司和廣州公司先行試水。

　　對於如何運營並盈利，北京萬科已有想法和方案。萬科北京區域總經理劉肖曾透露，萬科將采用合作建房和眾籌方式，引入合作企業，化解這一難題。

　　考慮到自持住宅產權不能分割，萬科設計成立眾籌平台，將眾籌中的“一份”對應20~30套住房，可能是一棟小樓，或者一個完整建築單元，參與眾籌的企業按照眾籌份數，支付交易對價。

　　在萬科開發建設完成項目後，參與眾籌企業的員工，可以租賃這些住房，同時向眾籌平台繳納租金，再返回到相應企業。而萬科則收取眾籌運營費用、提供所有物業管理和配套經營服務。

　　不過北京萬科表示，截至目前，眾籌方案已向多個企業宣講，但還未有明確進展。

　　廣州萬科在拿地時表示，自持符合公司向城市配套服務商轉型的理念，廣州萬科已在推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等多個業務，尋找新的盈利增長點。

　　記者了解到，對於廣州萬科而言，自持宅地是其試水的多個物業運營的一部分，萬科已在廣州、佛山運營長租公寓“泊寓”，或許能和自持地塊相結合。

　　顯然，試水階段的萬科仍難說找到了盈利模式。“普通住宅的租售比也就1到2個點，3到4個點已經是做到極致了，3到4個點對開發商來說連資金成本都覆蓋不了。”張大偉說。

　　譚華傑告訴記者，由於地價、稅負和融資成本等因素的制約，機構租賃住宅本身的收益率就更低。

　　嚴躍進認為，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化和穩定租金收益。這與租客群體的種類和穩定性密切相關。

　　而降低租賃產品的成本、提高相應的收益，也需要政府相關配套政策的支持，尤其是地價和稅費方面。

　　上海中估聯信息技術有限公司研發總監顏莉指出，目前開發商持有運營的主要問題是稅率太高。其中營業(增值)稅11%，房產稅12%;“營改增”後，沒有對自持部分土地出讓金的抵扣方案。而譚華傑說，之後所得利潤還要扣除25%的企業所得稅，這樣算下來很難盈利。

　　多位業內人士呼籲，政府應出台配套支持開發商自持運營的政策，比如“營改增”後，對自持部分土地出讓金進行抵扣等。嚴躍進認為，相關的配套政策，可以納入到後續鼓勵宅地自持的政策框架中。

　　“從長期來看，自持產品的盈利難題可以通過資產證券化工具來解決。”嚴躍進說，基於穩定的租金收益來打包進行證券化產品設計，做成REITs上市，實現退出。