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樓價是否嚴重脫節?

2017-08-08
来源:香港商报

  獅子山學會營運總監  白仲祺

  財政司司長陳茂波發表網誌,表示樓價與市民負擔能力嚴重脫節,警告想進入樓市的市民量力而為。陳司長的理據為美國聯儲局已經多番加息,港息最終會跟隨美息上調。回顧過去數次利率上升周期,本港樓價的升勢大致都會放緩。可是,這些論點已經被重复多年,究竟香港利息何時會上升,或究竟會否上升,都是未知之數。

  私樓小單位供應少

  陳司長說樓市上升與負擔能力脫節,其實這個現象不難證實。如果市民負擔不了樓價,理應見到樓宇成交,特別新盤成交量不斷下降,新盤售賣會冷清清無人問津。當然,陳局長形容樓市與負擔能力脫節,是指買家用上槓桿較高的方法買入資產,令置業負擔比率即按揭供款與私人家庭入息中位數比例,升至66.1%的水平。

  問題就是,究竟香港獲得收入中位數的市民,是否就是目標買入私樓的一群?用另一角度,香港是否所有人都住在私人房屋?答案當然是不。香港有一半人口獲得極高資助的房屋。近日有報道指,一位年輕人,抽到綠表買入全新居屋,該400尺單位售價只是兩百多萬,而首期只需十萬元。陳司長說樓價脫節,當然不包括公屋或者居屋。他說的負擔問題,是指不包括公營房屋的百分之五十的人口,而負擔能力,卻比較整體收入的百分比。

  筆者已經多次指出,樓價高昂而且不斷上升,是世界各國中央銀行不斷進行量化寬松的后果。雖然美國已經步入加息周期,但是究竟美國需要繼續增加利息至什麼水平,才會導致香港的利息跟隨?

  試想一下,如果政府為貧窮人士對衣服的需求,向市民派發普通的恤衫牛仔褲。我們暫時不談論對這些衣服質量的預期,但相信在私人市場,提供同樣但要收費的衣服,需求將會消失。因為如果同一樣產品可以免費拿到,無人會願意付費。而私人市場,可能只會提供質量比這些免費衣服較高的產品,滿足要求較高的人的需求。

  這個比喻,與香港的樓市幾乎相同。香港公營房屋制度,令私人市場廉價和尺寸較小的房屋缺乏供應,因為私人建築商沒有可能與資助房屋競爭。這造成私人建築商主要供應質量較高,單位較大的單位。

  提高公營房屋分配效率

  可是,要進入公營房屋制度,便要面對資源分配不均的試煉。換句話說,是要靠耐性與運氣。所以,如果政府要改善樓宇負擔能力的問題,到最后,都是要增加公營房屋分配效率。而政府已向這方向慢慢進步,今年10月開始的公屋富戶單軌制,將收入或資產其中一樣超標的公屋住戶踢離制度,將單位釋放與有需人士。可是,一個四人家庭,月入要超過13萬元才會超標。為何公屋制度已經變成容納一個每年收入高達150萬的家庭?

  令樓價變得能夠負擔的責任,從來都在政府身上。獅子山學會強烈要求政府提高公營房屋制度的效率,讓無必要留在制度的人立即離開。

[责任编辑:许淼祥]
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