特首林鄭月娥將於今天發表上任后首份《施政報告》，房地產政策肯定是焦點，相信內容涉及首置計劃及發展農地。香港地少人多，樓價不停上升，不少市民一直認為「官商勾結」的情況存在。事實上，大型地產商是最了解政府政策的一員，在施政報告發表前，今年地產商補地價改變農地用途的規模驚人，正配合政策繼續發大財，宜買地產股迎接新升浪。

　　年初至今，包括新地(016)西貢十四鄉項目在內，地產商通過補地價可建的住宅樓面面積高達886萬平方尺，加上恒地(012)的油塘灣、粉嶺馬屎埔、上水古洞等三個項目可建樓面超過500萬平方尺，總數達1400萬平方尺，等同3.5個嘉湖山莊。

　　恒地農地多作首選

　　里昂報告指，相信樓市政策由需求主導，政治風險減退，而轉換農地的計劃將令持有農地儲備的地產商受惠。前任特首梁振英上任初期，香港發展商表現跑輸大市，但預期目前情況相反。在梁振英的任期內，本港樓市上升52%，而香港發展商市值增長42%，跑贏恒指13個百分點。預期林鄭上任后，將針對增加公私營房屋供應，特別是在農地方面。估計在三大發展商手中的農地，可提供50萬個單位供應，并支持未來25年香港的土地供應。

　　美銀美林表示，施政報告將提及通過公私合營方式促進合適農地轉換，對恒地估值影響正面。美銀美林指，長期來看，恒地可藉其擁有4500萬平方尺大片農地(為同業最多)增加市場份額，料農地占恒地每股資產凈值(NAV)比率10%至20%。

　　該行引述恒地管理層表示，公司有信心年底前將古洞北(建築面積94萬平方尺)及和生圍(89萬平方尺)兩地轉換，若兩者中任何一個項目成功轉換，均已與公司本港年均發展建築樓面80萬至110萬平方尺水平相若。該行預期，上述兩項目可產生48億元潛在收益，目前估值較NAV折讓45%屬吸引。該行重申予恒地「買入」評級，目標價61元。唐仁