【香港商报网讯】记者王晓蕾报道：新零售在2017年的的崛起，使得新商业模式刺激实体零售需求，零售商愿意支付租金溢价进入CBD区域的项目，市郊新开业项目表现同样亮眼。记者从仲量联行9日召开的深圳房地产市场2017年度回顾与2018年展望会上获悉，未来，深圳主力消费群体年轻化的特征将刺激更多个性化零售商的拓展，线上零售商在线下开店，或成为新的租赁需求主体。

　　新零售在深迅速扩张

　　新零售的崛起，使得新商业模式刺激实体零售需求。以盒马鲜生和超级物种为代表的新零售在2017年如雨后春笋般在深圳迅速扩张，受到新购物中心的青睐。具有成熟商业氛围和稳定消费客群的CBD区域更是受到零售商的青睐，并愿意为此支付租金溢价。与此同时，市郊新开业项目表现同样亮眼。但零售商对于市郊零售空间的问询仍大多集中在商圈相对成熟、人口聚集、交通便利的购物中心。

　　在全年近90万新增供应的情况下，空置率反而持续走低。2017年，共计7个项目入市，下半年开业的万象天地和壹方城以超大的体量不断刷新深圳优质零售物业记录。虽然有大量新项目开业，但预租赁良好，加上市郊一些位于新兴商圈空置率较高的项目引入中端和大众品牌填补空位，空置率出现大幅下降。所以，深圳空置率同比下跌1个百分点至4%。

　　仲量联行深圳零售地产部总监许斌预计，深圳人口流入将持续惠及优质零售物业。一方面市区成熟商圈仍然是零售商的首选，将持续吸引品牌进驻。另一方面，在现有存量市场可租赁空间有限的情况下，品牌扩张将更加关注新开业项目。此外，深圳主力消费群体年轻化的特征将刺激更多个性化零售商的拓展，以餐饮、服饰和娱乐类品牌为主。线上零售商在线下开店，或成为新的租赁需求主体，业主也欢迎该类业态成为新的次主力店。

　　南山前海更受投资者青睐

　　整体而言，深圳甲级办公楼市场今年维持供求平衡的局面。大部分市区新竣工项目的进驻率达50%，反映了整体需求仍保持活跃的态势。大宗租赁成交方面，共录得超过6000平方米以上的大宗租赁成交数量较去年增加。

　　其中，证券类和房地产类企业租赁需求相对突出，均青睐于成熟的核心商务区。鉴于福田核心地段的空置率面积有限，南山后海片区的大企业进驻也比较显眼。随着科技行业，尤其以IT以及电子类企业为代表的持续聚集以及商圈的逐步成熟，录得多宗该类别大面积成交。另外，值得注意的是，高端联合办公品牌成为优质办公楼的新需求增长点。在上述行业以及专业服务等主力需求的带动下，全年净吸纳量达到历史第二高(近80万平方米)，仅次于去年。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，主力需求如泛金融、科技、专业服务在未来经济持续发展的前提下，对于办公楼升级扩张需求将增加。值得留意的是，在深圳整体活跃的创业气氛带动下，高端联合办公品牌将逐渐加大进驻甲级办公楼的步伐，成为新的需求亮点。对于投资市场，夏春毅预计活跃的势头不变，兼顾自用和投资需求的机构型投资者成为投资主体，南山和前海可售项目相对其他区域较多，受投资者青睐。

　　新建商品房成交量缩水

　　与内地其他重点城市一样，新房预售“限价”政策的严格执行，对市场供应和价格影响力度较大;同时，政府严格执行“限购”和“限贷”政策，再加上下半年的房贷利率上浮以及禁止消费贷流入房地产市场等措施也进一步打压购房需求，令供求均受挫。全年新建商品房成交量较去年萎缩近四成，近五年低位。

　　供应方面，严厉政策打压下，部分开发商持续观望态度，延迟推盘时间。全年新增高端住宅仅约5,000套，较2016年锐减近六成，主要集中在福田和南山的传统豪宅片区，受到新兴中产阶级追捧，并以自住用途为主。受政策影响，投资客数量锐减。虽然改善型买家仍然是主要的需求来源，但在供应少以及严厉调控政策影响下，全年一手高端住宅成交量同比下降近五成。

　　一手高端项目受限价影响备案价格保持平稳，甚至个别项目低于周边二手房价格，使得大部分新项目去化较快。另外，一手限价并未对二手高端市场产生明显影响。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，影响未来一年住宅市场的主要因素仍然是政府“限价”调控政策，一手房价将保持稳定，二手市场由于价格限制较少，成交预期将较活跃。再加至深圳普通住宅的价格水平与高端住宅的差距逐渐缩小，预计更多刚需和改善型买家将青睐二手入门级高端住宅产品，继续支持资本值保持温和增长。