香港地少人多，樓價全球最高，人均居住面積之細全球居冠。港府為增加住宅供應，除填海造地外，加快舊區重建亦刻不容緩。綜合各方意見，如果港府要為舊區重建拆牆鬆綁，最簡單的方法就是降低舊樓強拍門檻，藉此加快重建步伐，增加住房供應。 香港商報記者 周健鑫

　目前本港不少舊樓欠缺維修保養，牆壁有裂縫石屎剝落，電線容易短路，水喉管道時常漏水或淤塞，電梯需要大修，不少更存在結構安全隱患。這些舊樓多數集中在深水埗、灣仔、油尖旺、九龍城等舊區，預計到2046年，全港會有一半的樓宇樓齡將達到50年。

　去年行政長官林鄭月娥在施政報告中提出，要加快舊區重建更新。她提及，本港樓齡達50年或以上的私人樓宇，在過去10年由3900幢，急增至8600幢，加上全港5000多幢「三無大廈」(即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織及沒有管理公司的大廈)日久失修，港府必須採取更有效的政策手段，進一步加快重建更新步伐。

　目前樓宇老化快過重建速度

　近年舊樓收購成本持續上漲，重建難度亦增加。仲量聯行香港項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，香港急須以更高效率處理舊樓問題，適值政府在啟德地皮後推出招標的市區地皮減少，收購舊樓重建已成為地產商補充市區土地儲備的重要渠道。但去年強拍舊樓申請宗數減少，反映政府需要理順舊樓的重建程序。

　土地審裁處2021年(截至12月21日止)，共錄得16宗強拍申請，相較2020年的35宗，按年減少19宗，減幅54%，屬於2017年錄得15宗之後，近4年最少，亦低於過去10年平均每年約31宗水平。由於新冠肺炎疫情肆虐，法院不時暫停服務，是強拍申請宗數大幅下跌的其中一個原因，但同時亦可反映私人發展商收購舊樓更加困難。

　強拍全稱強制拍賣(又稱為強制售賣)，是《土地(為重新發展而強制售賣)條例》於1999年香港立法會通過的一項公共政策，目的是為了重建改善高齡樓宇和提高土地使用效率。2010年再行修訂，現時強拍條例，50年或以上樓齡的樓宇，集齊八成業權，可以向土地審裁處申請強拍。2021年特首施政報告提出，研究降低舊樓強拍門檻，市傳由集齊八成業權降至七成半或更低。

　舉個簡單例子，一塊地皮上有一幢五層高唐樓，樓上五層住宅再加地下商舖，整塊地皮的業權，便根據地契規定，由住宅業主與商舖各自攤分。一般而言，商舖地價均高過樓上的住宅，故所佔業權比例通常也較多。假設唐樓地下商舖現時市值500萬元，而樓上五層分別均為100萬元，整幢大廈便合共值1000萬元。

　現時地產商需要收購這幢唐樓地下商舖單位，另加樓上三層住宅單位，合共取得這塊地皮的八成業權，便可以申請強拍，即使餘下兩層住宅的業主堅持不肯賣樓，單位都必須被強制拍賣。

　當地產商拆卸這幢唐樓後，重建一幢廿層高的住宅大廈，地下仍是商舖，樓上廿層全部是住宅，可能每層兩伙，同一塊地皮重建一幢新大廈便可提供40伙住宅，既可以提升物業價值，可容納更多人居住，同時改善居住環境。

　舊樓統一業權耗時又費力

　然而，現實情況下，發展商要收購舊樓統一業權過程耗時又費力，因為要逐一說服業主出售業權，許多時舊樓商舖由於所佔之業權份數較樓上之住宅單位多，加上商舖有穩定收益，故收購舊樓時，經常有地舖業主拒絕遷出。更加有一些投資者專門購置舊樓單位，等待將來舊樓重建發展時獲得賠償，被市場稱為「落釘」，經常同地產商「開天殺價」，許多時財團收購舊樓往往因為遇上「一個半個」釘子戶，令整個項目未能達到強拍門檻，令重建無了期延後。

　中原集團創辦人施永青接受本報採訪時表示，本港舊區重建進度緩慢，樓宇老化遠快過樓宇更新，主要原因是地產商認為舊樓強拍門檻太高，如果政府放寬收購舊樓門檻，相信可以大大降低地產商收購舊樓的難度。施永青認為強拍門檻可因應樓齡而調整，60年至69年樓齡的舊樓，建議只需收購七成業權，70年以上只需收購六成，80年以上樓齡只需五成。

　坊間亦有意見認為若降低舊樓強拍門檻，會侵犯個人的私有財產權，施永青回應指，多層大廈的土地業權並非業主獨立擁有，而是共同擁有，小業主只擁有整塊土地及其上面建築物的一個比例股份，所以若只是一個分層單位的業主，就不可在所有事情上都獨斷獨行，而是要和其他業主有商有量。事實上，大部分舊樓的小業主，都想有發展商來收購。

　對於2021年施政報告提出研究降低舊樓強拍門檻，傳由集齊八成業權降至七成半或更低。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓接受採訪時表示贊同，認為措施將有效加速市區重建，增加房屋供應。

　梁沛泓強調，發展商在集齊地盤八成以上業權份數的努力不能抹殺，但被強拍小業主的權益亦不能忽視，他建議政府在降低強拍門檻的同時，亦應為小業主訂下最低保障金額，建議住宅單位的保障金額，可以以同區12至15年的樓宇作參考。

　梁沛泓指出，現時存在的問題是被申請強拍的地盤，一向只有申請方參與拍賣，在沒有競爭對手的情況下，清一色以底價一舉即售。氣氛與政府賣地截然不同，違背了地盤公開拍賣引入市場競爭的精神。

　更值得關注的是，有不少強拍申請者把其計劃重建的地盤拆細，分拆成個別微型項目，斬件式向法庭申請強拍。華坊諮詢統計了2020年和2021年48宗強拍申請，發現了有四成多的地盤面積少於300平方米(約3230平方呎)，最細的地盤更只有845平方呎。由於多層大廈均有一定的面積，要作電梯和樓梯等公共設施， 微型地盤的重建效益極低，拆細地盤強拍，明顯旨在壓低整幢舊樓的收購成本。（記者 周健鑫）