春節作為傳統假日，其樓市表現往往也是新一年的關鍵。在節前「央媽」降首付助力下，春節期間銷售略好於往年，返鄉置業也帶動部分三四線城市成交。但若要2016年樓市重上高峰，還須看新推出的營業稅下調政策是否真能達到各地去庫存的期望。

　　三四線城市整體仍低迷

　　春節期間的樓市情況基本是2015年各城市市場表現的縮影，整體好於去年，但強者恒強的局面沒有改變。一線以及二線基本面較好的城市銷售可圈可點，部分二線城市穩步升溫，三四線城市間差距進一步拉大，僅部分城市受返鄉置業潮影響成交保持穩定。

　　具體來看，一線除廣州成交比去年春節期間下降較大，上海、深圳熱度不減，其中上海春節期間成交1.52萬平方米，較去年春節上漲近五成；二線則漲跌對半，武漢、南京、蘇州等表現搶眼，這些城市也是去年市場成交中佼佼者，武漢更是較去年春節銷售上漲1.63萬平方米；三、四線的莆田、韶關、揚州在返鄉置業潮之下銷售較好，莆田銷售更是較春節同期銷售翻番，但大多數城市銷售則較為冷清。

　　部分城市返鄉置業實至名歸

　　作為返鄉置業的大省，安徽、江西和河南省返鄉置業較為顯著。河南的周口、安陽等外出務工人員較多的城市返鄉置業熱情較為高漲。而江西的南昌以及四、五線城市，成交也比較理想，有些城市甚至每天都有開單，一天三套左右。可以看到，返鄉置業對於部分城市的確有著正向激勵。

　　然而，返鄉置業潮對於部分二線或者三、四線城市確實是「良方」，但并不像外界所鼓吹是「神藥」。首先，返鄉置業需求正在逐步減弱，未來潛在購買人群在減少。經濟增速放緩、行業進入白銀時代、市場轉向自主性調節是造成返鄉置業需求減弱主要原因。其次，盡管返鄉置業可以給部分三、四線房地產帶來起色，但大部分城市由於庫存壓力大，成交仍然低迷。例如，常州、徐州2015年底消化周期仍在12個月以上。而反觀那些受到返鄉置業影響城市的去年全年成交，僅靠這一點也是杯水車薪。

　　對於三、四線城市銷售難題，在人口紅利減退、經濟逐步平緩的情況下，僅靠返鄉置業難以起到決定性作用，想要轉變或復蘇三、四線城市房地產市場，還需要翻過庫存這座大山。而最近接連頒布的降首付和營業稅下調政策也展現了政府去庫存的決心，但能否達到足夠力度依然是個疑問。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇

　　(逢周二刊出)