國慶長假以來，多達20個城市相繼出臺樓市新政，需求側限購出現頻率最高，但整體較為溫和，首付比例也普遍提升；供給側積極加大土地供應力度，部分城市甚至量化了供地指標。這樣密集的調控新政將給房地產市場帶來什麼影響呢？

 

　　本輪調控新政對房地產市場影響程度有限，難以形成長時間調整周期。造成樓市房價迭出新高的核心在於房產成為全社會資產保值增值的金融工具。投資、投機性需求大量進場迅速抬升了一二線城市市場熱度，地價、房價互為參照並加速上漲。其次，寬鬆信貸環境鼎力支持，購房金融槓桿達到前所未有之高度。鑒於宏觀經濟仍舊面臨較大下行壓力，房地產仍是穩增長的重要幫手，央行全面收緊貨幣政策的可能性不大。

 

　　熱點城市短期將量縮價漲

 

　　短期來看，一部分購房需求被暫時排擠出房地產市場，預計四季度熱點城市成交量將明顯回落，但基於大環境沒有改變，價格最多漲幅平緩而不會回調。以黃金周成交量印證，一線城市中，深圳、廣州成交量較去年同期上漲，廣州成交同比大漲170%，北京、上海則同比下跌四成。二線城市分化較明顯，典型熱點城市南京、廈門、武漢等政策效應疊加，成交熱度下降；而濟南、南昌、南寧等成交火爆。

 

　　儘管此次調控的思路是抑一線、穩二線、搞活三四線，但三四線去庫存依舊困難重重，突出表現於供需錯位，前期土地供應過剩，人口卻持續淨流出，市場需求不足以匹配新增住房供應量。城市化過程中人口由三四線城市流出不可逆，沒有大量的新增購房需求，三四線城市房市很難吸引投資資金。儘管部分三四線城市國慶間成交受益於一、二線熱點城市「需求外溢」，如在蘇州政策不斷收緊之下，揚州、溫州今年黃金周成交較去年分別上漲157%和320%，而廣東佛山、東莞集體政策收緊，也使江門、韶關等城市受益，但若根本上供需關係未改變，成交量上漲只會是曇花一現。

 

　　嚴控貨幣環境是抑價根本

 

　　雖然央行貨幣政策全面收緊的可能性不大，但對流入房地產業的資金控制似乎存在可能。央行行長近期表示今後會控制信貸增長，一旦出現階段性收緊，居民房貸和房企融資都將受限，必將打破高房價、高地價的投資預期。

 

　　此次上海新政首次提出了「商品住房用地交易資金來源監管」，銀行貸款、信託資金、資本市場融資等不得用於繳付相關土地款。如果這一措施被其他熱點二線城市效仿跟進，無疑也會使四季度「地王」出現機率下降，降低未來房價必漲預期，熱點二、三線城市將可能「量價齊跌」。