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滬港租金回報大PK

2016-10-24
来源:香港商報

  如果你有1000萬元做不動產投資,選擇上海還是香港?經過我長期觀察,租金回報方面香港更勝一籌。口說無憑,我拿出了兩地品質接近的可比物業來算算帳。

  為了統一標準,這次我選同級地段的兩房單位作比較。在兩地分別選出豪宅、學區房和改善型住房三種類別。上海的面積默認為建築面積;香港的會標註建築面積和實用面積。上海的貨幣單位為人民幣;香港的貨幣單位為港幣。

  第一回合:豪宅

  上海CBD地塊,地段相當於香港的上環/中環。步行12分鐘到陸家嘴金融街。1260平方呎(建築面積),購房成本1200萬元,租金收入17000元,租金回報1.7%。

  香港上環,步行12分鐘可到中環,兩房單位785平方呎建築面積(實用639平方呎),購房成本980萬元,租金收入30000元,租金回報3.67%。

  香港完勝!

  第二回合:學區房

  上海浦東核心地塊,從幼稚園、小學到中學都是市級重點/示範學校,名校林立。1100平方呎,購房成本1200萬元,租金收入11000元,租金回報1.1%。

  香港西半山地塊。臨近聖士提反女校和聖保羅書院,靠近香港大學。567平方呎建築面積(實用面積348平方呎),購房成本700萬元,租金收入18000元,租金回報3.1%。

  香港完勝!

  第三回合:改善盤

  上海浦西內環,出門有兩條地鐵,950平方呎,購房成本550萬元,租金收入6800元,租金回報1.48%。

  香港將軍澳,地鐵上蓋,兩房,建築面積710平方呎(實用面積548平方呎)購房成本660萬元,租金收入18500元。租金回報3.36%。

  香港完勝!

  根據最新資料顯示,香港住宅的租金上個季度上漲3.5%,升幅為過去8季最多。而上海的租金回報仍然在2%左右徘徊,未見明顯波動。

  以上比較未計算兩地買賣房產的各項稅額和持有物業期間的物業費及其他稅費。上海的物業費豪宅0.6元/呎。學區房0.3元/呎左右。普通住宅0.2元/呎甚至更低。兩房每月的物業支出在200至600元不等。香港的物業會貴一截。不帶會所的社區物業費1000多元,帶會所的新盤的物業費4元至5元/呎不算多的。如果按兩房計,每個月物業費2000元至3000元不等。

  總的來說,兩地的物業支出每月差距在2500元左右,上海完勝!

  結論是,如果考慮投資買房,收租為主的,香港是個好選擇。租金回報遠遠優於上海。考慮到兩地目前對於投資性買房都有限購政策,投資客宜考慮稅費、首付、利率、經濟大環境等因素綜合考慮。下一篇我們來PK按揭。

  李逸嘉 (逢周一刊出)

  滬港投資PK系列

[责任编辑:蒋璐]
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