香港買幾百呎的所謂「豪宅」，閒閒地都要過千萬元，假設做到六成按揭，首期也須拿出至少400萬才能「上車」，相信對很多中產「打工仔」來說也是難以負擔。為實現「上車」夢，近年就有不少港人折衷選擇買外地樓，皆因不少外地樓價不像香港那麼「癲」，而且租金回報不俗。本報今期請來專家，為有興趣買外地樓人士提供貼士。

　　香港商報記者 張智榮

　　近年港人在香港以外地區置業的熱門選擇，包括日本、泰國、台灣、馬來西亞、英國及澳洲等，單是選擇哪個市場，已讓人無從入手。根據國際房地產數碼廣告公司REA集團一項調查顯示，本港年輕一代在外地置業，傾向選擇亞洲區物業。

　　東南亞樓入場費低

　　對於應該選擇哪個外地市場置業，萊坊估價及諮詢部主管兼執行董事林浩文接受本報訪問時表示，投資者首先須視乎個人風險承受能力，還須關注樓市升值潛力、租金回報、按揭可行性，及物業流動性等多方面因素。

　　他說：「好像買股票，如果要『藍籌』、要穩陣安全，可選擇英國、澳洲，起碼(物業)可以在香港借到錢，可以做到按揭。如果是日本、泰國、馬來西亞，(樓價)升幅可能會高一些，但須留意是否能做到按揭。」

　　林浩文提醒，香港很多銀行未必為東南亞物業承造按揭，建議買家買樓前先向銀行查詢，「如果百分百用現金買外地樓，不如不要揀買樓，你可以買地產股，買房地產信託基金，買容易變現的產品。……東南亞物業的按揭，未必有太多香港銀行會做。即使在當地銀行承造按揭，息口可能會好貴，例如柬埔寨息口有機會達10厘，銀行亦未必接受境外人士申請按揭。」

　　不過，林浩文認為，亞洲多個國家的樓市仍有投資價值，「近年多了香港中產或以下階層人士，在亞洲區置業，首選包括日本、泰國、馬來西亞。另外，越南、柬埔寨因入場費相對低，也吸引不少港人在當地置業。」

　　日本樓多未必能炒起

　　港人喜愛遊日甚至多過返鄉下，事實上日本物業最受香港年輕一代歡迎。根據REA集團的調查顯示，日本是第二受港人歡迎的本港以外置業市場，僅次於中國內地，有26%受訪者計劃未來一年在日本置業。

　　林浩文說，在日本置業首選東京和大阪，推薦靠近市中心，且位於地鐵沿線的物業，因從租金回報出發，靠近市中心和地鐵，都令單位更容易出租，同時可獲更高租金，一般租金回報可達5至6厘。另外，大阪開放賭權，以及東京將舉辦2020年奧運，都支持兩地在2020年前的樓價升勢，至於2020年後樓市須視乎當地經濟等因素。他又指，日本樓市規模較香港大，供應量多，較難「炒得起」，目前不存在樓市過熱情況。

　　不過，林浩文又建議，「有能力的話盡量不要買『?房』，雖然租金回報較高，有7厘至8厘，但較難轉手。」

　　泰國買樓首選曼谷

　　至於泰國，林浩文推薦曼谷，因曼谷是東盟的核心，泰國大部分人口集中在曼谷，支持度會高一些，買家宜選擇地鐵沿線或金融區物業，因曼谷有塞車問題，而金融區樓則可獲較高租金。

　　不過，林浩文坦言，近年曼谷樓價升幅已較大，加上市場關注泰國的政治風險，預期未來樓價只能穩定發展。事實上，受到全球經濟放緩以及中美貿易戰影響，佔泰國GDP超過三分之二的出口增長放緩，加上當地政治局勢未見明朗，以國際貨幣基金組織(IMF)為首的多間機構，相繼調低泰國今年經濟增長預測。

　　泰國物業對港人的吸引力有所下降，根據REA集團的調查，泰國物業對於港人的受歡迎程度，由2018年上半年的第3位，跌至今年上半年的第6位，只有約三分之一受訪者認為泰國物業具投資價值。

　　林浩文指出，過去幾年泰國樓價仍有較大升幅，惟近年外來買家湧入，目前已經「高水」，中美貿易戰對東南亞市場影響仍不明朗。他認為，買泰國樓時需要「尋寶」，「不要用香港人的角度去看，如果你是當地人，會不會覺得太貴呢？」他建議有意在曼谷置業人士，可選擇貼合民生、非豪宅的「中價樓」，因該類物業較容易出租及轉手。

　　吉隆坡宜揀兩房單位

　　馬來西亞方面，林浩文指，從投資角度看，以港人購買力可選擇吉隆坡，不宜貪平選擇怡保等其他城市，因當地經濟及購買力未必太強，或影響當地人承租和接貨能力。相反，吉隆坡物業可出租予當地海外僱員，他們的承租能力較高，租金回報可達5厘至6厘。

　　林浩文又指，如果希望出租予吉隆坡的海外僱員，不應買太大的單位，一至兩房、約千呎的單位會更為適合，同時中小型單位的銀碼較細，日後轉手也容易些，「如果買一間三千呎，不如買兩間千五呎」。

　　一般認為，華人普遍對「磚頭保值」有一種迷思，受港人歡迎的外地物業市場，大部分都有一定規模的華人社區。正如林浩文所言，全球經濟環境充斥不穩定因素，大部分地區息口仍偏低，加上美國不加息，都支持環球資產承接力。