近日，仲量聯行發布了長租公寓系列第三部研究報告《順時聚勢，向光謀遠——2023中國長租公寓市場白皮書》。數據顯示，深圳城市人口家庭約77%的房屋來源為租賃，經測算擁有約1200萬租賃人口，位列一線城市之首。龐大的需求為深圳租賃住房市場發展提供了堅實基礎。剛性需求支撐下，深圳長租公寓市場體現出抗周期的韌性。

　今年以來，深圳市場化運營長租公寓較快擺脫疫情影響。據仲量聯行統計，截至2023年上半年，深圳在運營市場化長租公寓項目平均入住率達96%，較2021年同期提升約3.5個百分點，且優於大部分長租公寓企業目前全國平均水平。其中，今年上半年開業的門店入住率亦達到88%，新項目入市後普遍較快得到市場認可，反映長租公寓項目有效供給增加，供需匹配精準度較高。

　2021年三季度至2023年二季度，深圳新開業長租公寓超60家，房間數約1.2萬套。其中，近六成房源來自城中村樓宇改造項目，公寓及宿舍改造項目各另占約15%。就區位分布而言，寶安區、龍華區合計貢獻超60%的房源增量，西鄉、龍華、大浪、民治等白領人群居住密集、且具有大量適宜改造為長租產品的高性價比物業的片區持續受到長租公寓企業青睞。

　2023年6月深圳主要在運營市場化長租公寓分布圖

　與此同時，深圳長租公寓供給側結構性調整持續深入，市場成熟度顯著提升。憑藉豐富的運營經驗和良好的產品質量與口碑，萬科泊寓、龍湖冠寓、金地草莓社區等全國連鎖經營的龍頭長租公寓企業市場佔有率不斷攀升，運營房間數量達到深圳市場總量的八成以上。品牌化、高質量的產品愈發佔據市場主體，且區位分布多元化的提升，顯著增加了租戶獲取優質租賃房源的便捷性，並利於租戶從運營方規模化經營的成本攤薄中享受租金優惠。

　商業模式的持續豐富創新也為市場規模化、規範化發展奠定重要基礎。更多成熟長租公寓品牌探索向政府、業主、投資者提供輕資產管理輸出服務。今年7月，三一集團與雅詩閣聯袂打造的新產品線「雅院」首店亮相深圳，為企業跨界進軍租賃住房市場提供合作範例。對於租戶而言，這意味着更多優質產品有望加速落地深圳，供應鏈競爭將帶來市場產品與服務的優化迭代。

　深圳逐步完善保障性租賃住房政策體系

　推動長租公寓市場平穩發展之餘，深圳持續聚焦提升租賃住房民生屬性。近年來，深圳加快利用市場化長租公寓及存量住房擴充保租房供應，截至2023年6月，規範管理下的社會房源已佔保租房總供應量的約15%。2023年，深圳成為首創保租房分配中政府配租與社會主體出租雙渠道的一線城市，明確規定社會房源納保後可由住房租賃企業直接出租。這不僅將有利於藉助市場力量加大對人才的社會投資，增強保租房可持續性發展，更幫助長租公寓企業在保留運營靈活性的同時，顯著降低經營風險。

　此外，深圳將通過加大城市更新項目中保租房的建設比例，優化保租房區域分布，提升城市職住平衡。據政府公開披露數據測算， 預計到2025年，深圳通過城市更新項目籌集建設的保租房套數將突破32,000套。其中，近50%的未來供應將位於福田、羅湖等保租房資源緊缺的區域。市場與保障齊驅並進，將促進租賃住房體系全方位發展。

　「安居」是「樂業」之本。展望未來，租賃住房領域的發展壯大，勢必將助力深圳擴大人才儲備、增強高端人才吸引力。與此同時，深圳將持續錨定高質量發展目標，支持現代服務業與戰略性新興產業集群蓬勃發展，有望吸引大批高端創新人才。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「城市整體人口質量的提升將推動長租公寓，尤其是中高端產品的需求增長。另外，在一些新興產業聚集區域，隨着以二十大先進製造業園區為代表的新興產業園區逐步落成，配合軌道交通五期等重要交通線路逐步投入建設，這些片區有望承接更多的長租公寓租賃需求。」（記者 王靜抒）