蔡志忠 亞洲地產創辦人、山西省港區政協常委及召集人

筆者日前接受傳媒訪問，被問到住宅樓市成交暢旺，尤其是新樓市場，內地客及大手買家不斷湧現，樓價處於上升趨勢，媒體又經常報道賣樓賺錢個案，這樣是否樓市炒風再現？港府又會不會再次推出壓抑樓市措施？以上兩個都是非常嚴肅的問題，如何定義目前的市況非常重要，是樓市炒風熾熱，還是經濟剛剛復蘇？假如因判斷錯誤而導致推出失當的政策，對香港經濟十分不利。首先說第一個問題，樓市炒風是否再現？

坦白說，樓市在全面撤辣後投資成本大減，創造了短線炒賣的條件。然而撤辣後的一段長時間內，私人住宅「確認人」身份轉手宗數極少，而且不少是屬於原價轉讓或蝕讓離場。筆者認為，雖然樓市已全面撤辣，但如今買樓仍然需要支付從價印花稅，最高達到樓價的4.25%，加上現今銀行審批按揭審慎，樓價水平不算低，以及買家態度理性，這些仍會壓抑大規模炒賣。以前炒風旺盛時，靠的是市道大升、長成交期和議價空間較大；現在印花稅、融資成本和買賣佣金等費用龐大，明顯令利潤空間縮小。加上銀行對「確認人」身份和短線投資者的貸款態度較為審慎，炒家不可能全部全數現金購買物業。

賺與蝕比例不均  炒樓很難賺到錢

更重要的一點，短線炒家並非大家想像中那麼風光，甚至可形容他們是輸多贏少。回顧過去，樓市自從2012年政府推出「三D辣招」後，短線炒家已經絕跡，然而樓價在沒有炒家情況下繼續上升，證明高樓價並非炒家造成。港府自九十年代初開始，一直不斷強調要打壓樓市炒風，講了幾十年，最後就靜悄悄不再提了，原因就是炒家根本賺不到錢，打壓炒風的言論除了提高民望之外，沒有實際上的意義，而市場上真正也沒有多少人在短炒，打壓來做甚麼？後來經歷了2019年的修例風波，2020年出現新冠疫情，以及2022年爆發俄烏戰爭和後來的以巴衝突等，全球經濟蒙上陰影，最終港府在2024年全面撤銷樓市辣招。

我們再來看看，為什麼說炒樓賺不到錢？舉個簡單例子，就算今天沒有任何辣招，炒家用1000萬元買入一層樓，短期內以1100萬元賣出，樓價升了10%，帳面上賺了100萬元，實際上只賺了20萬至30萬元，原因是必須扣除印花稅、利得稅、買賣佣金、律師費、按揭費、利息甚至裝修費用等；那麼如果樓價以同樣幅度下跌一成，即以900萬元賣出，帳面上虧了100萬元，其實加上衆多費用，或者要虧損170萬至180萬元。也就是說，以公平投資法來計算，樓價上升一成賺到20萬至30萬元，相反下跌一成則虧了170萬至180萬元，同樣幅度虧損是賺錢的6、7倍，這種生意有大家想像中那麼好賺嗎？公道講，雖說短線投資者的口碑不太好，但是他們買賣樓房支付各項稅款和交易費用等，也算是帶動了多個行業經濟發展。

與其管理需求措施  不如放手做大做強

第二個問題，港府會不會再次推出壓抑樓市措施呢？筆者認為在短期內，港府再次推出全面壓抑樓市措施的機會不高。目前官方口徑仍是持續監察市場變化，而不是急於重推「辣招」；房屋局資料亦寫明，政府已自2024 起全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，當時房屋供求與整體經濟情況已經改變。不過，2026-2027 年財政預算案，港府卻忽然對1億元以上豪宅加徵買樓印花稅由4.25%增加至6.5%，令人十分費解，這反映政府財金官員對樓市密切關注，冷不防會隨時出招。那麼在什麼情況下再次出招的機會較高？筆者認為若樓市明顯快速上升，升勢被視為重新引發炒賣風險，推出政策干預的機會就比較高。

目前樓價雖然較2025年5月低位回升大約一成，但與高峰時期還有一段距離，價格仍然有兩成左右的差距。此時推出壓抑樓市措施，尤其是加徵針對外地客的買家印花稅，雖然能夠阻止外地買家買樓，但是會令新樓市場馬上停頓，樓宇買賣重回兩年前景象，嚴重影響剛剛復蘇的經濟。筆者認為香港的「五年規劃」是必須「做大塊餅」，將香港經濟做大做強，配合人才政策的需要，大量增加年輕和優質人口，引進更多知名企業落戶香港。這樣的話，香港不是害怕更多人才和資金進入，而是要歡迎更多外資進來投資和買樓。港府只要摒棄傳統保守思維，大興土木放手去幹，首先充分照顧本地民衆的住屋需求，提供源源不絕的公營房屋，再興建足夠的私樓供應市場，樓價自然就不會大上大落，樓市交投持續暢旺，經濟健康穩定增長，總比重推讓經濟倒退的逆周期管理需求措施好得多。