北部都會區洪水橋/廈村新發展區首個「片區開發」試點項目已於今日(3日)截標，世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，在當前具挑戰性的營商環境下，北都洪水橋首個大型片區開發試點項目的招標反應，反映市場對北都大型發展機遇保持興趣，並為各界評估市場承接能力及優化未來土地招標策略提供重要參考。

   鄭亥延稱，是次招標涉及高度複雜的安排，包括監管要求、地盤限制及責任高度集中等因素，均可能影響市場在現階段的參與意欲。

   「香港在北部都會區擁有充足的土地儲備及清晰的策略方向。透過循序漸進的優化措施，提高制度靈活性及減少市場不確定因素，有助擴大市場參與度，並支持未來項目更順利落實。」世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事徐浩賢說。

   另外，港府預計明年再推出兩個「片區開發」項目，世邦魏理仕建議，當局引入持續招標機制(Rolling Tender)，取消特定截標期限；提升土地用途彈性；按市場需求重新檢視最低樓面面積要求；更新建築規範以配合未來城市發展。鄭亥延說：「香港具備多項優勢，包括充足的土地供應、穩健的政策框架及良好的融資能力。若能進一步提升制度彈性，將有助更有效地配合市場實際情況，充分發揮這些優勢。」

   在持續招標機制方面，世邦魏理仕稱，現時6個月的固定招標期較着重行政便利，而非最佳發展成果。對於需投入超過150億元資金，並須營運企業及科技園長達50年的財團而言，不應受限於單一的截標日期。該行建議，凡符合技術及財務要求的申請，均可按「先到先得」原則批出，而毋須等待競爭性投標，此模式可避免招標流標風險；減少市場投機行為；並向市場發出穩定而持續的供應訊號。

   就提升土地用途彈性，該行稱，現行模式將大部分風險轉移至私人市場，但同時對土地用途作出嚴格規定。各地塊位置分散，住宅及企業科技用途被預先劃分於不同地點，受地理位置限制所分隔開，令發展商難以整合規劃、合理安排建設時間表，或根據實際市場需求調整用途。更理想的模式應由政府訂立最終發展成果，例如創造就業職位數量、發展產業類型，及提供公共設施水平；然後容許發展商在政策框架下提出最具效率的發展方案。

   至於檢視最低樓面面積要求，該行稱，三幅企業及科技用地目前合共要求約16.5萬平方米最低總樓面面積。即使按最低60%發展門檻計算，其規模相對現時市場吸納能力仍然偏高；尤其在香港工業物業空置率仍處高位的背景下，市場承受能力有限。該行建議採取分階段樓面面積模式，首階段樓面面積應按當前市場需求設定；後續樓面面積增建則與實際出租率及使用率掛鈎；當達到預設使用率門檻後，再啟動下一階段發展。

   更新建築規範方面，該行稱，北部都會區定位為香港下一代城市發展中心，但現時相關建築規例仍主要沿用較早時期的標準，或會限制其對部分租戶及產業的吸引力。該行建議港府考慮為北都引入專門安排，讓符合資格的工業發展項目享有更高彈性。在發展初期，首要目標應是吸引企業進駐，提供具功能性及符合市場需求的空間，同時兼顧整體規劃目標及城市發展平衡。(記者 黃兆琦)

   頂圖：鄭亥延(左)與徐浩賢。