3月4日，CBRE世邦魏理仕發佈《2026年中國房地產市場展望》報告指出，未來中國經濟發展重心正從「規模增長」轉向「高質量發展」，預計2026年中國GDP增速在4.5%左右。在商業地產領域，辦公樓、倉儲物流、零售物業等各板塊供需平衡逐步改善，物業投資市場得益於更低的貸款利率，交易額有望繼續增長。

　世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示，今年是「十五五」的開局之年，激發國內消費活力、推動產業升級轉型將是政策發展的重點。房地產開發投資已經歷了數年的大幅調整，下行壓力將有所緩和。展望今年商業地產市場，持續的供應壓力仍是最主要的挑戰，但總體上供需平衡正在改善。人工智能的迅猛發展、日益活躍的金融市場、韌性十足的出口表現和層出不窮的消費熱點正在轉化為新的租賃動能。

　投資市場方面，他預計，今年中國內地大宗物業成交額有望同比增長5-10%，工業物流、長租公寓和零售物業仍將是最受投資者關注的資產類型。

　優質辦公樓市場：科技金融消費成主力行業

　報告指出，2025年全國主要城市辦公樓市場淨吸納量同比提升12%至215萬平方米。新設立和擴租交易面積同比分別增長9%和3%，增量交易動能在連續三年衰退後首次回彈，市場底部復甦的信號漸強。世邦魏理仕預計，2026年辦公樓需求將繼續穩步增長，主要城市淨吸納量有望同比上漲10-15%。

　科技、金融和消費將是推動需求擴張的主力行業。在國家頂層戰略和活躍資本流入的共同支持下，預計人工智能將帶動科技互聯網行業在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市繼續擴張。消費領域，在收入增長和人口老齡化的雙重推動下，醫療、教育、文體娛樂等服務消費企業的租賃需求將持續增長，而各地政府去年以來對商務樓宇更新改造中引入多元經營業態日益支持的態度也將為「服務上樓」提供便利。

　供應方面，全國新增供應高峰雖在2026年延續，但中長期回落趨勢已初露端倪，包括北京、深圳、成都、杭州、南京等城市供應已過峰。受制於高庫存壓力，2026年主要城市辦公樓租金預計將繼續下跌，北京市場受益於有限供應，租金跌幅將顯著收窄。

　展望「十五五」，樓宇老齡化加速，辦公樓將進入深度運營時代。世邦魏理仕建議，在機電設備更新外，項目改造提升應圍繞餐飲、停車等租戶辦公場景的核心需求。與此同時，隨着「3060」目標第一階段時間點的臨近，樓宇綠色認證的必要性也將不斷提升。

　零售物業市場：新興主題消費催生租賃新需求

　零售市場方面，2026年居民消費有望延續漸進式復甦態勢，全年社零總額增速預計達到4.0%-4.5%。政策上「投資於人」的戰略指引疊加中國「免簽朋友圈」擴大帶來的入境消費增量，將為市場注入活力。

　租賃需求方面，「健康經濟」、「美麗經濟」和「情緒經濟」等新興消費主題表現搶眼。根據世邦魏理仕樣本統計，2025年醫美、戶外運動、寵物和二次元相關業態新開業門店數量同比增速均達到20%以上，2026年預計仍將保持快速擴張；2025年美發、養生按摩等居民服務類業態的租賃需求增長18%，顯示服務消費的結構性提升空間。

　2026-2027年零售物業供應將迎來開業高峰與項目調改的疊加期，優質零售物業新增供應繼續保持充裕；而在需求端，品牌將繼續在拓店與整合間尋求平衡。世邦魏理仕預計主要八城的淨吸納量同比增長11%，整體租金仍面臨下行壓力。受益於核心商圈的更強韌性，京滬兩地的租金跌幅將收窄至1%以內。

　面向「十五五」，人口結構變化將成為關鍵變量，「銀髮世代」和「00/10後」將成為增量消費的主要來源。世邦魏理仕建議，業主方和運營商應順應人口和消費偏好的演變趨勢，結合目標客群和競品情況優化業態組合。

　物業投資市場：核心資產更具韌性

　受外部環境不確定性與內生經濟增長放緩的雙重擠壓，加之租賃市場供需失衡的持續性挑戰，2025年，中國大宗物業投資市場整體延續審慎基調。全年交易筆數回落至354筆，同比下降30%，而結構性機會催生出零售物業與數據中心板塊的超大額資產包交易支撐全年交易總額同比增長12%至2,547億元。

　2026年，不斷增強的資產價格吸引力和融資環境的明確改善將為市場注入新動能，全國大宗物業交易額有望錄得5-10%的小幅增長。監管層上調併購貸款成數、延長貸款期限，以及公募REITs對淨現金流分派率要求的調降，釋放出改善商業地產融資的明確信號。資金面和公募REITs市場的積極變化將推動資本化率迎來重要的趨勢性節點，2026年資本化率水平有望在連續多年上行後迎來高位企穩。

　投資策略方面，世邦魏理仕認為，2026年高標倉投資已經進入周期性的窗口，建議投資者優先關注供需格局短期內有顯著改善的中西部及華東區域；得益於其抗周期屬性及私募—公募REITs退出鏈條的貫通，租賃住宅仍將是2026年商業地產投資的主要賽道，核心區位項目機會值得關注；優質零售物業基於運營能力的二八分化，其投資回報提升潛力被持續看好；隨着辦公樓被納入公募REITs底層資產，其流動性有望改善，核心區優質資產的定價吸引力正不斷增強。（葉晴 宋健）