今年9月末以來出臺的多項利好政策刺激之下，房地產市場的回暖速度正在加快。

 

　　“我們明顯感覺到9月以來房地產市場出現一個轉折點，成交量甚至出現了超過30%的增長。”長江實業地產投資公司董事郭子威12月15日向21世紀經濟報道記者透露。

 

　　近幾個月利好政策出臺后，中國樓市已現回暖勢頭。中原地產研究中心統計數據顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環比上漲8.9%，創下今年來最高成交月度紀錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。

 

　　明年京滬套現達50億元

 

　　事實上，上半年長實在內地市場的業績曾遭遇大幅下滑。根據公司中期業績顯示，在長實的統計口徑下，上半年內地物業收入僅30.75億港元，按年“腰斬”（去年同期67.96億港元）。

 

　　然而在一系列“托市政策”刺激下，時隔幾個月之后，長實在北京、上海的高檔樓盤銷售均出現了戲劇性的逆轉。

 

　　“隨著約50個主要城市取消限購令，以及銀行放寬了相應的房貸政策，雙重疊加之下，過去兩個月的成交量出現了十分明顯的增長。11月底央行宣布降息，北京和上海兩地的成交量亦有10%-20%的升幅。”郭子威透露。

 

　　9月末以來陸續出臺的一系列利好政策，是本輪房地產市場回暖的關鍵因素。自9月底，政府先后出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優惠，并于10月中旬降低公積金貸款購房門檻。

 

　　11月21日，央行宣布降低房貸利率。同時，多個主要城市陸續松綁或取消“限購令”，并在此基礎上，各地陸續發布了多項產業和區域發展政策，有利于房地產市場向好。

 

　　郭子威表示，旗下位于上海和北京的兩個高檔房產項目，今年分別累售逾400套及150套，各套現10億及15億元，京滬兩地合共套現約25億元，順利達到公司全年銷售目標。

 

　　在上述項目中，長實通常采取借助五一或十一黃金周內“急速銷售，分批推盤”等策略，從而將大量成交集中在短時間內實現。

 

　　他透露，公司位于上海的高檔公寓及別墅項目的單價在2.1萬至2.5萬元，而位于北京的別墅項目的平均單價約3萬至3.8萬元，平均成交價近千萬元／套。

 

　　他表示，明年兩個項目均會分批推出新一期項目，亦有其他新項目推售，預計明年北京可推售200套，銷售額料不少于20億元；估計明年京滬銷售額可達50億元，較今年翻倍。

 

　　“隨著過去數月內地樓市政策松綁，明年年中有機會放寬甚至取消一線城市的限購令，我們預計明年一、二線大城市的房價可錄5%升幅，但三四線城市庫存仍需一段時間消化，明年房價將會維持穩定水平。”他透露。

 

　　據中國證券報此前報道，相關智囊機構近期已向主管部門提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費的調整、微調限購等策略。該報道引述權威人士透露，上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調，賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。

 

　　香港樓市“用家主導”

 

　　另一邊廂，香港樓市在經歷短暫的調整之后亦重拾升勢。

 

　　自政府推出額外印花稅等在內的多項“辣招”之后，香港樓市曾一度出現長達1年的低迷期，樓價及成交均輕微下跌。但自今年3月起樓市交投迅速反彈，中小型單位的樓價升幅更一路領先。

 

　　“自政府辣招推出以后，市場以用家入市為主導，剛性需求持續加上低息環境支持，樓價穩步上揚。今年整體而言，一手交投氣氛熾熱，亦帶動二手市場交投。”中原地產亞太區總裁黃偉雄表示。

 

　　他透露，今年香港一手私人住宅成交金額為1750億港元，創歷史新高；成交宗數共計1.65萬宗，為7年新高；二手市場買賣累計4.25萬宗，成交金額為2350億港元。

 

　　“整體樓市早已擺脫了2013年的低迷，受惠于全球資金流入，發展商積極售樓，用家對置業需求旺盛。我們預計明年樓市將繼續維持高位運行，整體樓市成交金額有望增至7000億元，金額將創1997后的新高，成交宗數達9萬宗。”他表示。

 

　　2014年全年，香港整體樓市升幅約12%。展望明年，中原地產高級聯席董事黃良昇預期，明年第二季度以前，樓價有望錄得5%左右的漲幅。

 

　　雖然市場普遍擔憂，一旦美聯儲明年啟動加息，在聯系匯率影響下，香港樓市將隨時轉向。然而，黃偉雄則表示，“香港樓市基礎穩固，沒有過度超賣和投資。即使遇到沖擊，相信只會調整不會崩潰。就算未來加息2厘，供樓負擔仍將低于50%，這表明樓市爆破的風險較低。”

 

　　根據香港金融管理局（下稱“金管局”）的數據顯示，截至10月，香港私人住宅的平均按揭成數為53.6%，還款期306個月。此次計算，供樓負擔為38%，即使加息2厘后為47.5%，仍低于50%的警戒線。供樓負擔是指一般50平方米單位（以七成20年按揭計）的按揭供款與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。