深圳南山半島西部，有一處觀景平臺，從這裡往西望，珠江浩浩蕩蕩，遠處伶仃洋海波淼渺。回首東看，雙界河、月亮灣、媽祖灣將一方十幾平方公里土地縱橫分割，仿佛一塊天然開鑿的大棋盤。觀景平臺盡頭，一塊褐色巨石刻著“前海”兩個紅色大字。

　　隨著“中國(廣東)自由貿易試驗區•前海蛇口片區”的藍色拱門已高高聳立，一場可能影響深圳，乃至中國改革開放前途的棋局已在此落子。

　　儘管廣東自貿區的相關細則尚未披露，但隨著各方工作逐步推進，可以預期的相關的地產、交運和零售行業依然備受期待，中長期利好明顯。其中有關區域的上市公司特別是有土地儲備的公司，已經呈明顯利好行情。

　　國泰君安分析師侯麗科稱，預計區域板塊有望推動新一輪熱潮。區域開發商將受益於區域價值提升。

　　具體到前海片區，作為深港合作的實驗田，招商局集團前海擁有3.9平方公里土地，招商地產或參與其中部分住宅项目開發。中集集團前海有52萬平方米土地，深圳國際擁有約50萬平方米。中糧地產在寶安區擁有120萬平方米物業，臨近前海，土地成本較低。

　　上述企業因低價升值帶來的資產溢價，已成為多方矚目焦點。又一個春天裡的故事，即將從它們這裡開講。

　　中集集團：將再造1-2個中集

　　據瞭解，目前中集集團於前海擁有52.42萬平方米土地。

　　3月25日，中集集團在香港舉行其2014年全年業績會。其中，中集集團於“前海”地皮最新發展的問題成為業績會關注的一個重點。

　　該公司總裁麥伯良稱，公司仍繼續與深圳市政府就發展進行商談。預計今年有所突破，並且由於地皮涉及資金龐大，預計今年內難以全面解決。

　　中集集團董秘於玉群並未回復時代週報記者通過撥打董秘辦電話、私人手機以及短信所詢問的上述土地問題詳細進展。不過據媒體報導，該公司總裁麥伯良在2014年股東大會上曾表示，中集前海地塊商業價值在700億元-800億元，這意味著將再造1-2個中集，並表示，“公司的底線就是政府和企業各一半，且不會等太久”。

　　2014年6月27日，麥伯良曾披露稱，公司在前海的定位，既要做粵港合作的示範區，又要做高端服務業路徑的探索區，經過過去一年時間公司與香港、深圳、國家發改委、國家海洋局、工信部等方面的溝通，得到前海等方面的高度評價，現在公司正在做相關落地方案。在方案的落地上，參與的不僅僅是中集集團。目前公司的想法是中集聯合深圳前海，一家香港公司，一家金融機構，四方共同來做這件事情。

　　在深圳都會城市研究院院長高海燕看來，前海的開發是一個系統工程，必須要有明確的產業定位和極強的產業吸引力，政府必須梳理清土地權屬和性質變更方面的利益問題，才能將土地價值發揮到極致。

　　但對這些土地的最終處理方案，目前尚未有明確的說法。

　　近期大智慧通訊社援引一位元知情人士消息稱，政府換屆可能給工作開展造成一定的難度，但中集公司內部已有工作組專門跟政府對接，總體框架已成型。中集前海土地問題包括土地怎麼開發、誰來開發、收益如何分配等，屆時有望一併得到解決。

　　招商地產：運作前海資產注入

　　前海規劃一直被市場視為招商地產最大的利好，雖然這僅僅是大股東旗下的資源。

　　招商局在前海擁有3.9平方公里的保稅區，占前海18平方公里土地面積的21%。但招商局在前海的港口、碼頭、保稅區等項目多是港口、倉儲和物流為主的用地。不過根據政府對前海的規劃，這些地有相當一部分將會改變用途，在前海規劃功能敲定後，大量土地將轉為商業和住宅用地。

　　市場人士認為，招商地產將有機會進駐前海，並有望能從招商局獲得在商業地產、住宅地產方面的專案，在前海開發中擔任重要角色。

　　招商地產方面也公開表達了對大股東前海資產的關注。

　　此前，招商局地產控股股份有限公司董事會秘書劉甯曾公開表示，前海被列入自貿區後，招商局集團專門成立了辦公室，一邊對接自貿區有關單位，一邊對接上市公司，以運作資產注入等事宜。目前上市公司在前海沒有土地儲備，但母公司招商局集團在前海有3.9平方公里土地，一旦土地完成轉性，上市公司將擇機參與。

　　同時，招商局集團總裁助理、招商地產董事長林少斌早年也明確表示，招商局集團對招商地產的支持也是一貫的長期的，招商局集團的住宅開發方面一直很明確，由招商地產來做商品房住宅的開發，包括蛇口工業區內的住宅都是招商地產來做，商業樓也有參與。

　　國金證券研究員曹旭特認為：“在前海加快發展的背景之下，招商地產將是最為受益的上市公司，前海開發對公司經營的具體傳導途徑將體現在下列方面：蛇口盈利模式有望複製到前海;前海土地價值聯動蛇口提升;交通改善將擴大其市場需求半徑;前海發展促進蛇口產業升級。”

　　招商地產參與前海專案，在外界看來如今已經是當仁不讓的事情。目前尚未明朗的是，具體參與形式以及大股東資產如何注入。

　　中糧地產：積極推進前海開發

　　受益于前海開發，中糧地產正面臨一個爆發性的增長機會。

　　3月10日，中糧地產(000031)在最新公佈的《投資者關係活動記錄表》中透露，目前，公司正在積極與前海管理局協商推進前海開發相關工作。

　　上述合作實際早在2012年即已確立。2012年7月16日，中糧地產全資子公司中糧地產集團深圳房地產開發有限公司與深圳市前海深港現代生活服務業合作區管理局簽訂了合作框架協議。協議約定雙方在優勢互補、平等協商的基礎上，緊密開展合作對接，積極謀劃雙方在金融、物流、地產領域的合作。深圳公司具體負責前海合作區專案的推進、統籌、協調工作。

　　除此合作外，儘管中糧地產在前海合作區內並沒有直接擁有土地，但據中糧地產年報顯示，公司目前在深圳市寶安區範圍內有超過120萬平方米的存量工業廠房，其中新安片區占地約30萬平方米，建築面積約50萬平方米;福永片區占地50多萬平方米，建築面積70多萬平方米。未來預計將陸續進行舊城改造，足以滿足公司未來在深圳地區的開發需要。

　　上述存量土地靠近深圳前海，公司方面認為，“前海未來作為深圳重點發展的片區，預計土地價值將快速上升，中糧地產在寶安的存量待改造的工業廠房，未來將隨著前海區域的開發而獲益深遠”。

　　根據《證券時報》此前報導，中糧地產持有的老工業土地將是中糧地產一筆巨大的隱形財富，這些土地的歷史成本幾乎為零，公司不管是通過轉讓還是自主開發都能從中獲得高額的收益。

　　東興證券分析師鄭閔鋼、楊騫在其去年底的研究報告中披露，中糧地產上述子公司前身是深圳市寶安區城建發展總公司，擁有很多當年行政劃撥的工業用地。這部分土地成本非常低，將受益於土地升值及容積率的提升。

　　鄭閔鋼、楊騫同時判斷認為，“城市更新與前海建設提升中糧地產估值”。