為何近期新政出臺如此頻繁

　　支持居民剛需

　　2015年政府工作報告“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。並未出現“調控”、“抑制”等詞彙，而是用了“支持”、“促進”的字眼。

　　李克強總理答記者問“中國城鎮化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。”

　　樓市乍暖還寒

　　全國——國家統計局公佈2月份70個大中城市新建住宅銷售價格，66個城市環比下降。

　　上海——已連續7周商品住宅總成交在20萬平方米以下，直到上周才剛突破20萬平方米。

　　首付比回歸合理

　　6-7成首付——現行的二套房首付標準，是在2013年樓市最火爆時期出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善性需求入市推高房價。二套房首付比例目前各地執行較嚴。

　　4成首付——現階段房地產市場已轉向，對改善性需求將繼續鬆綁。因此，二套房回歸4成首付也是合理的。

　　昨日中午，媒體報導稱央行緊急通知下午三點半召開新聞發佈會，有重要事項發佈。隨後央行闢謠。幾小時後，傳聞中的二套房最低首付比例下調的政策坐實。

　　昨天晚間，財政部、國家稅務總局聯合發佈消息，個人轉賣普通住房的營業稅免征期限由5年下調為2年。

　　多家機構分析人士認為，政策鬆綁通道已開啟，無論是地方政府還是相關部委，有可能繼續出臺鬆綁樓市政策。

　　房地產專家分析，樓市組合政策已經出臺，利好將在近期顯現。今年普通住宅的漲幅可能達10%以上。

　　各地公積金政策最先鬆動

　　相較僵持的商業貸款，各地住房公積金政策最先開始鬆動，一系列刺激政策密集出臺。據不完全統計，2014年下半年以來，長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、廣州等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。

　　在兩會用“支持居民自住和改善性住房需求”取代去年“投機投資性需求”的措辭時，有關“今年房地產政策將調整”的猜測就不時被市場提及。

　　央行闢謠難擋地產股飆漲

　　昨天中午，有媒體報導，中國人民銀行緊急通知媒體，下午三點半召開新聞發佈會，有重要事項發佈，稱此次發佈會由金融市場司出面召開。雖然央行闢謠，“沒有這個發佈會”，但是幾個小時後，預期中的政策終於落地。有分析人士表示，央行闢謠主要是擔心消息影響地產股，不過，相關人士已經獲得消息。

　　上周，就有消息稱，住房和城鄉建設部正在醞釀發佈關於穩定住房消費的相關檔，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;二是下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率。據稱，該檔目前已得到財政部和央行支持。

　　“今天央行、銀監會、財政部、稅務總局也出了政策，與樓市調控相關的部委都已經出手。”昨天，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示，樓市組合政策已經出臺，對於市場的利好肯定會在近期顯現，估計上半年成交量就可能明顯反彈。從後續來看，可以期待的政策還有取消限制外資買房等。

　　預測房價漲幅或在10%

　　“這絕對是個重大利好!”DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏認為，此次房產新政是對兩會精神的一個跟進，相信就全年來講，房產政策的調整還只是個開始。目前來看，相關新政僅是針對普通住宅，而針對中高端的政策，有可能會在7、8月份出臺。僅就目前的政策看，伍惠敏表示，二套房首付限定在最低40%，但具體如何執行還需看各銀行的執行度，此外還與貸款客戶的資產情況有關。她預測，今年普通住宅的漲幅或在10%以上，而中高端住宅漲幅將介於5%至8%區間內。

　　“2015年前兩個月的全國房地產資料相當糟糕，如果2015年房地產市場仍不能復蘇，尤其是投資建設指標不能企穩，則經濟穩增長壓力將比較大。”楊紅旭表示，調整二套房信貸在意料之中。今年政府工作報告中已經明確，支持改善性購房需求、穩定住房消費、收購存量房用於安置房與公租房。接下去，中央相關部委出臺政策，順理成章。

　　3月27日，兩部委出臺調整樓市供應結構的政策後，中金公司就在其報告中指出，我們認為，未來還將有更多部委級、針對需求層面的政策組合拳，支援和鼓勵自住、改善房住房需求，具體措施可能包括交易稅減免、變更首付比例(包括公積金放鬆、異地流動)等。

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　　地產股可能掀起一波估值修復行情

　　受樓市新政消息影響，昨天，地產板塊狂飆，截至收盤，地產板塊漲4.75%，天房發展、深深房A、保利地產、金科股份、中天城投、榮安地產、招商地產、香江控股、榮安地產、國興地產、中關村等10股漲停，華夏幸福、首開股份、榮盛發展等漲幅居前。房地產B基金仍漲停，地產板塊強勢不改。

　　近日眾多研究機構發佈報告看好地產股後市走向。中金公司指出，3月地產成交弱復蘇，經濟資料也偏弱，政策持續放鬆概率高，而且從估值角度看，2.0×P/B才是地產股估值天花板。看好地產股一季度表現，還有超過20%的上行空間。

　　國泰君安分析師指出，房地產相關政策的邊際改善力度及其持續性大概率會超越市場的預期，前期的調整也為參與這次反彈提供了較好的契機，加之機構配置較低(為地產板塊反彈提供條件和可能性)，增量資金的入市將極有可能掀起另一波估值修復行情(增量資金為點火器)。龍頭房企全面受益於降息降准和再融資全面鬆綁，資產負債表邊際改善最為明顯。