招商方面內部人士向《證券日報》記者透露，“我們爭取在年底前完成重組”，重組完成后銷售規模不會馬上突破1000億元，但未來三年可期
在A股房地產板塊市值排行榜上，萬科數年來獨占鰲頭，直至綠地控股今年8月份入場，即使其市值迅速縮水，但萬科仍淪為“老二”。然而，待招商系地產重組完成后，其市值將不低于1872億元，屆時，新上市主體招商局蛇口控股將把萬科甩在后頭，成為在市值方面與綠地一爭高下的實力派后來者。
不過，相對于業內對招商系完成重組后的業績規模預期，《證券日報》記者向招商內部人士證實，完成重組后的招商不會馬上跨入千億元陣營，因為合并吸收資產性質，土地儲備量大，待項目開發且進入銷售階段后，規模業績將快速釋放，三年內極有可能超千億元。
目前，招商系地產重組正進入最后沖刺階段，11月23日，招商地產公告稱重組方案獲得了證監會的有條件通過。
“我們爭取在年底前完成重組。”招商地產相關人士向《證券日報》記者如是透露。
重組方案獲有條件通過
昨日，停牌近5個月的招商地產復牌，雖出現習慣性下跌，當日報收35.6元/股，但僅下跌0.97%。
而前一晚（11月23日晚間），招商地產公告稱，證監會上市公司并購重組審核委員會于當日召開了2015年第100次并購重組委工作會議審核，招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)換股吸收合并招商地產并募集配套資金事項獲得有條件通過。招商地產稱，招商局蛇口尚未收到中國證監會的正式核準文件，待收到中國證監會相關核準文件后將另行公告。
根據招商地產此前公告，此次資產重組涉及兩個方面，一是招商局蛇口以23.60元/股的價格吸收原招商地產股東股份；二是向10名特定對象增發股份，發行股份不超過6.36億股，募資金額不超過150億元。
據記者了解，重組完成后，新上市主體為招商局蛇口控股，由招商局集團控股，股東涉及招商局輪船(非股票代碼為601872的招商輪船)、原招商地產中小股東以及本次非公發行對象等。
但11月11日，招商地產已發公告稱，對再融資方案進行了調整，規模由人民幣150億元縮減至125億元。易方達及上海鼎輝兩家公司因故未參與最終募資，募集資金用途上減少投向太子灣自貿啟動區一期項目的25億元。鑒于此，此次配套發行的認購對象剩下工銀瑞信、國開金融、深圳華僑城、北京奇點領創、興業財富、北京致遠、博時資本，以及招商局蛇口員工持股計劃共計8名。
對此，中投證券房地產行業首席分析師李少明認為，待重組完成后，招商局蛇口重新上市，將聚焦主業，加速釋放業績，成為我國自貿區建設的名片。一方面，作為當前主要利潤來源的房地產開發項目價值將加速釋放，今年前10個月銷售額420.2億元，11月份由于蛇口海上世界雙璽項目熱銷（均價達9萬元/平方米），預計全年會有大幅增長；另一方面，公司正通過轉讓或拍賣套現部分物業，如蛇口的住宅項目、擁有“南海意庫夢工場大廈”金域融泰的股權，此舉將大大提升公司當年的盈利，也減少未來資產管理的成本，更好的聚焦三大主業。
李少明稱，重組完成后，招商局蛇口將實現園區開發及運營、社區開發及運營、郵輪產業建設及運營三大主業協同發展，政策紅利催化長期高增長。
“即使涉及園區開發及運營，也不會大量增加持有型物業。”招商方面人士向《證券日報》記者透露。
而在郵輪產業建設與運營方面，招商將立足太子灣，背靠招商局集團強大的貨運碼頭資源，加快郵輪碼頭的全國化布局，并以太子灣郵輪母港為核心，借助與國際郵輪巨頭的戰略合作，打造郵輪運營的完整產業鏈。
向千億元規模發起沖擊
值得注意的是，李少明認為，待重組完成，招商地產退市，而招商局蛇口重新上市，招商局蛇口控股資產價值估值為2419億元。按照23.6元/每股的發行價，新公司市值將不低于1872億元（含配套募集資金），市值在行業內僅次于當前的綠地，高于萬科。而參照11月24日股價，萬科市值為1619億元，綠地市值為2122億元。
值得一提的是，業內較為關注的是重組后的招商局蛇口市值雖將力壓萬科，位居A股第二，但其銷售規模短期內將難以與萬科和綠地匹敵。
不過，從此次吸收合并的資產情況來看，在土地儲備方面，較公開市場拿地，未來的招商局蛇口將極具優勢。
中金公司房地產分析師寧靜鞭曾在其分析報告中表示，整合后招商局蛇口將包括招商地產原有資產儲備1265.3萬平方米、蛇口控股固定房產139萬平方米、蛇口控股房產開發儲備388.2萬平方米以及蛇口園區土地使用權510.6萬平方米四大塊資產。如若蛇口控股以23.6元/股成功發行，以目前A股龍頭平均NAV折讓15%%~20%測算，估計市值隱含的土地儲備價值平均將達11615元/平方米，對應拆分到太子灣片區、前海片區的隱含地價約為30700元/平方米及11200元/平方米，略低于周邊市場土地價格。
而《證券日報》記者也注意到，招商地產今年并未在公開市場拼地。前三季度，招商地產主要以合作方式拿地，在土地市場上斬獲15個項目，涉及土地款約269億元。
中信建投房地產首席蘇雪晶稱，招商地產前三季度合作拿地平均權益由中期的51%進一步降至36%，實際控股項目總地價為51億元，實際上今年通過公開市場擴張的步伐有所放緩。從布局區域來看，繼續強化北京、上海、廣州等一、二線城市，投入占比達94%。
蘇雪晶認為，隨著公司吸收換股合并方案推進，招商局前海、蛇口等優質資產注入，公司將擁有深圳自貿區核心資源，較之公開市場取地，這些資源賦予公司無可比擬的優勢。
“重組之后，預計經過一兩年開發銷售的時間，招商銷售規模增長將提速，同時將邁入千億元陣營。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者如是表示。