低成本資金與高槓桿共同催生投機性房貸，這是內地一線及個別二線城市房價瘋漲的根源。2016年2月2日，央行和銀監會對房貸政策鬆綁，包括降低首付、鬆綁住房公積金、減稅、鼓勵農民工進城買房等，本意在於釋放充足流動性、將資金引向需要去庫存的三四線城市，然而，一番鬆綁過後，三四線樓市仍淡靜如水，一二線樓市卻借勢失控。

 

　　應該喧嘩的未喧嘩，不該騷動的在騷動。

 

　　泡沫之下政府出手調控

 

　　以北京、上海、深圳為例，過去一年，房地產均價上漲20%至50%不等，個別樓盤更是翻倍，以千萬計之新房愈來愈多，更有內地媒體形容「買房如買菜」；此外，「地王」、「日光盤」、「集體瘋狂」等詞相繼出現。

 

　　二線城市中，最新吸引眼球的當屬重慶，據內地媒體報道稱，購房者「打飛的」至重慶買房，宛如一幅「過江之鯽」圖，直至重慶房價炒高。

 

　　以上種種，內地個別城市房地產已存有泡沫，內地當局也出手調控。去年9月30日，北京市政府率先發布調控措施，如二套房首付提高至50%等。之後，9天內，蘇州、南京、深圳等21個城市亦發布樓市調控政策，力度不一。

 

　　進入2017年，針對重慶樓市過熱，重慶房管局10天內兩次表態調控，將嚴格執行預售價格申報，規範銷售行為，並徵收個人房產稅。上海也於本月6日發布重大消息，全面整頓公寓式辦公樓，共有128個項目暫停銷售。

 

　　供應吃緊投機亟須退場

 

　　幾番調控過後，一線城市如北京的房價暫被控制住，上漲幅度趨緩；深圳、南京、廈門等過熱城市，房價甚至現輕微回調。

 

　　此番調控，主要手段在於提高融資成本，收緊流動性，打擊投機性需求，所起到的作用則為抑制房地產泡沫，從而回歸住房的居住屬性。

 

　　但供應量不足，始終是北上深等一線城市及部分二線城市面對的現實，也是支撐房價無法大幅回調的硬性指標。「你去這些地方看看便知道，市面上的放盤量太少了，地產商建樓也不是一朝一夕便能完成的事。」一位內房分析師如是說。

 

　　在供應不足的情況下，若再令投機性需求入場，便只會追高房價，催生泡沫，事實已證明，流動性的寬鬆催生「樓瘋」，流動性的收緊可令沸水「降溫」。

 

　　未來1到2年內，供需關係如不見改善，政府此輪調控便不會停止。現在，學界和市場普遍預期，政府對於過熱城市的樓市將中長期堅持「低空運行」的邏輯。

 

　　量跌價穩 「暴風雨」難降臨

 

　　緊縮調控將長期持續，但這不代表內地一、二線房價會面對「暴風雨 」式下跌，從目前情況來看，儘管是在過去兩年內用力過猛的深圳等地房價出現回調，但幅度仍屬輕微。支撐價格的因素除了供需關係緊張外，開發商亦因融資成本低、資金回籠需求並不迫切的情況下而難鬆口降價。

 

　　儘管價格難有大幅回調，但在調控環境下，購買量大幅下跌已是不爭的事實。在如此情況下，部分單位或有「上車」機會可尋。