央行與銀監會日前下發通知，下調不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房貸新政將如何破解“去庫存”的改革任務？將給房地產市場帶來哪些變化？又將在多大程度上影響人們的購房選擇？

 

　　新政劍指“去庫存”

 

　　與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；對于二套房貸款，如果首套房貸款未結清的，首付比例可以降為30%，之前執行的政策多為40%到50%。這意味著，房貸新政執行后，不限購地區的居民買房首付比例普遍可以降低5%~10%。同時，對于北京、上海等少數實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

 

　　在浙商銀行經濟分析師楊躍看來，此次對個人住房貸款政策進行調整，其最大看點并不在于下調最低首付款比例，而是實行了“因地施策”的差異化政策管理。“本次首付款比例調整僅針對不實施限購的城市，將‘限購’和‘不限購’進行區分，其背后大有深意。”楊躍分析，近年來，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市外，國內其他城市都已取消“限購”政策。而從實際房地產走勢看，恰恰是這幾個限購的一線城市普遍出現量價齊升的現象，其他城市特別是三、四線城市市場相對低迷，去庫存壓力較大。本次政策調整有意剔除限購城市，從本質上反映出國家并非是簡單的穩定樓市，而是精準發力，著力推進房地產市場“去庫存”，從經濟新常態全局統籌層面促進房地產行業健康發展。

 

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，“過去對房地產的調控是不斷加碼的調控政策，現在市場情況變了，房價比較平穩了，庫存量比較大，需要通過取消過去不斷加碼的政策，讓需求慢慢增加，實現去庫存的目標。但從長期來看，去庫存還要依靠城鎮戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來擴大城市市民的人口規模和住房需求。”

 

　　差異化管理對接現實需求

 

　　隨著居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房的剛性需求和改善性需求持續旺盛，通過降低住房貸款首付比例，無疑有助于提高居民購房能力，促進房地產市場平穩健康發展。

 

　　“首先，首套房貸比例下降將有效提升在不實施限購措施城市的購房能力，切實將潛在購房需求轉化成有效需求。其次，本次政策的出臺將會形成有效的預期管理，引導房地產開發商和購房者充分把握國家政策導向，從供需兩方共同推進房地產行業優化改革。”楊躍分析，對開發商來說，需要更清晰地認識行業發展階段，準確把握市場定位和項目開發區域定位，主動通過降價等方式轉變發展模式，對接真實需求。同時，新政能夠通過預期管理引導消費者理性購房、差異化購房，避免房價跟風式大起大落。

 

　　央行提出，“個人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”。楊躍認為，此項規定說明新政在金融機構這一執行層面也進行“分類指導”，同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。

 

　　“一方面，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區域政策落地作用，能夠充分考慮當地經濟金融形勢和房地產市場狀況，有的放矢。利率市場化改革接近尾聲，市場利率定價自律機制將會在更多的金融領域發揮越來越重要的作用。另一方面，不同金融機構能夠結合自身貸款投放政策、風險防控能力等因素，根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機構房地產業務發展的空間，也對其市場預判能力、風險控制能力、資產配置能力以及利率定價能力提出了更高要求。”楊躍指出。

 

　　門檻降低有利于剛需入市

 

　　首套房對應的是大量的市場剛需，面對的是眾多工薪家庭。首付門檻降低，有利于剛需入市，尤其是對于那些剛參加工作，收入不低，但積蓄不多的年輕人，可謂是“及時雨”。此次新政出臺正值春節返鄉高峰，有利于手握資金的購房者提前落實置業計劃，市場人士普遍預計，新政或將會使往年成交淡季的春節月，迎來一輪樓市交易的小高峰。

 

　　據測算，以首套房100萬元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬，月供為4303元，20年累計支付利息為33.27萬元。目前首付最低能降至20%，只需要20萬元，但每月月供增加到4918元，累計利息增至38.02萬元。

 

　　中原地產首席分析師張大偉判斷，二線城市將是新政策主要影響區域，但也會對不限購城市產生心理上的影響。目前來看，我國一部分二線發達城市房地產庫存壓力不大，同時經濟穩定，人口仍保持增長，首付降低的效果將主要體現在這部分基本面不錯的城市上。但他同時強調，新政并未改變房地產需求的根本，降低首付只是把購房者進入市場的門檻降低了，并沒有降低購買住房的成本，只不過是這些成本延后支付而已，首付降低將在多大程度上刺激購房成交量仍有待觀察。