作者：颜安生

　　自2015年10月份开始，香港楼市出现由升转跌迹象，中原城市指数也都显示无论是成交价还是成交量都出现转跌势头，於是乎关於香港楼市悲观的言论开始兴起，近期，由於个别投资者因高位入市而成为负资产，更有分析指香港的楼市存在大跌乃至崩盘的风险，甚至还有人担心，香港楼市的大跌有可能会拖累深圳的房价。

　　港楼市供不应求

　　2月24日财政司司长发表了2016至2017财年的财政预算案，其中港府会否对两年前出台的一系列楼市辣招进行调整成为社会关注的焦点。然而，财政预算案却丝毫没有调整辣招（也即港人俗称的减辣）的意思。财政司司长曾俊华为此解画指出，香港楼市的下跌远没有个别分析所渲染的那麽可怕，港府掌握的数据表明，自去年10月份以来，香港楼价累计跌幅没有超过10%，虽然美国已经启动加息措施，但加息幅度十分温和，且由於美国经济状况不佳使得美联储下一步的加息举措料遥遥无期。值得重视的是，日本采取了与美国完全不同的货币政策，不仅继续实施量化宽松，而且继续维持负利率政策。由於美日货币政策的基调仍然在宽松轨道上运行，因此，国际热钱随时都有可能杀回马枪涌香港，哄抬香港楼市。有鉴於此，港府按兵不动不减辣。

　　从港府的态度可以看出，过去四个月尽管香港楼价出现了9%左右的下跌幅度，但相较於过去几年香港楼价累积超逾300%的涨幅，这一点跌幅实在微不足道。从市场规律来看，即使是一个完全供不应求的市场，其价格也存在一个波动周期，只不过在需求的拉动之下，经过短暂波动之后价格又将重拾升轨。

　　目前的香港楼市正是处於大涨之后的一个波动状态，而经过波动之后，香港楼市极有可能再次掉头向上，展现新一轮升势。这其中的根本原因还在於香港的楼市是一个供不应求的市场，而且是一个越来越失衡的市场。

　　香港回归十八年来，香港新增人口每年近八万，新增加的逾百万人口对房屋形成巨大需求。更为严重的是，近十几年是中国内地经济高速发展期，一批富裕起来的人士纷纷到香港置业投资，统计显示，香港豪宅成交量的逾三成为内地买家；尤其2008年以来，欧美实施一系列QE措施，大量国际热钱涌入香港，大量资金追逐香港楼市，从而使香港楼市出现严重供不应求的畸形局面。不仅如此，市场和投资者都非常清楚，香港楼市供不应求的问题将是一个无法解决的「死结」。三年前港府曾公布，从长远看，香港的住宅土地总供应不到400公顷，也就是说，香港楼市的土地供应是一个硬约束，但本地、内地及国际资金对香港楼市的需求却是无限的。有鉴於此，从中长期来看，香港楼市根本没有风险，除非再来几场亚洲金融风暴。

　　倘撤辣招楼价将暴涨

　　其实，关於香港楼市的风险预测有关的分析和舆论从未间断过，但市场却与所有的悲观预测背道而驰，香港楼市一直在唱衰声中反覆上涨，以至一些唱衰分析沦为了笑话。自2004年以来，香港楼市总体呈现强劲上涨格局，但在每年的局部时段都会出现一些微小的回调情形，而每当楼市出现这种微调时，都会引发市场和媒体的各种议论和预测，每当楼市指数出现回软迹象时，各种看淡楼市的声音就会此起彼伏，就像如今出现的舆论局面一样。可以预期，香港楼市在经过一段时间调整之后将重回升轨。如果港府减少甚至撤销辣招，那香港楼市将会出现暴涨，眼下的楼市风险将是十分轻微而短暂的。