岱惟悟

　　中國經濟面臨下行壓力，原因包括國際市場需求下降，中國出口停滯或倒退;多年高速增長后經濟踏入景氣循環的收縮期;「新常態」下，貨幣政策從寬松轉向中性，當局有意去過剩產能和庫存，以及改變增長模式等等。

　　中國出口和制造業產出占世界比重仍在上升，服務業在發展，政府財政和貨幣政策空間仍較大。在正常情况下，中國有能力保持經濟增長目標。然而，近年中國資產市場出現的一些异動給實現增長目標增添了不確定性，可稱為經濟風險，异動也可視為市場對政府政策的反應。去年所發生的股市震蕩是一個例子，春節過后內地樓市曾一度亢奮更可能觸發對經濟的又一波冲擊。

　　去庫存竟釀泡沫化

　　眼下，內地有大量發展商的庫存房和小業主的空房，其主要原因是高房價，即香港所稱的樓價高於許多居民的可支付水平。而高房價令發展商利潤增加，於是他們會積極投地和建房。充裕的貨幣供應令房價上升;貨幣政策長期寬松，房價更有升不降。這也增強了投資者的信心，令房價進一步上升。

　　手上若有過多的庫存房本來是值得發展商警惕的。但由於房價節節上升，一些發展商卻會權當企業資產净值水漲船高，某些金融機構也會增加對企業的融資。

　　中國社會科學院財經戰略研究院估計，去年底內地商品房過剩庫存量約為21億平方米。庫存房曾經是歷史年度的產出，縱然在建設過程中曾耗費資源，售前的庫存房卻不具經濟效益。而減庫存房主要手段應是降房價，令用家買得起，發展商減少建房，最終達致供求平衡。

　　一對在北京體制內工作的夫妻，工作單位20年前以人民幣幾萬元的價格售予各人市區內一套住宅，現在那些住宅的市場價均以百萬元為單位;現在他們自住其中一套，而另一套則撂在那里。廣東三線城市的另一對公務員夫婦曾買過兩次商品房，首置加按作為第二套房的首付，現居第二套房，而第一套房卻始終未能按自己心目中的理想價格售出。如果房價下調單位數的百分點，那兩個家庭財富都會縮水，金額要比兩對夫妻一年合計的工資收入還要高，因而他們在往后的一年里會削減旅游、購買奢侈或耐用品等的開支。

　　同時也可以察覺到，發展商和小業主很容易就形成一個利益集團，而許多政策的設計者和執行者甚至還可能身在那個集團當中。因此，從不同角度來看，政府都不會願意看到房價回落。

　　然而，如果房價不回落，能實現去庫存房嗎?有中國的銀行家說「能」，意思是讓農民工或農民在他們故鄉鄰近的縣城等小城去置業。多數農民工和農民都屬於低收入的勞動力，當下卻被看作是某些「鬼城」的潜在新移民。城鎮化與工業化和發展服務業是相輔相成的，去庫存房卻旨在去樓市泡沫化。若發展商不減價，縱然某些地方政府可以提供補貼，實際上卻是讓低收入的農民工或農民去幫助腰纏萬貫的發展商去庫存房。聽到這樣的方案后，令人心里不是滋味。一些內地媒體報道，央行宣布放寬非限購城市貸款比例后的今年春節長假期間，農民在遠離工作地點縣城等置業的意欲并未顯著提高。

　　而受到消息的鼓舞，春節過后內地一線城市房價飆升，其中也涉及一些不規範的集資和首付貸款，即香港所稱的對細和大訂的融資。大城市房價飆升也影響到中小城市，所不同的是三線城市的情况會是有價無市;而多地近日房價則略軟。

　　與去年內地股市波動相似，這一次去庫存房釀成了樓市進一步泡沫化，也與該市場的融資規限改變有關。

　　危險的信號

　　近來，在內地某些城市出現了一種怪現象。一些發展商在上世紀九十年代所建的爛尾樓或無人問津從而變成雜草場的物業近期又重新開工，其中原因各异。從企業自身的角度來看，地產行業的「殭尸企業」起死回生猶如守得雲開見月明，亦屬可喜。但卻反映了去庫存和調結構工作進行得并不順利;而產能過剩的「殭尸企業」復活，更是危險的。

　　根據官方在兩會期間披露，中國今年5月會推出房產稅。縱然詳情未知，或許那指的是增值稅，而通過稅收增加發展商持有庫存房或小業主持有空房的成本才應是去庫存的重要方式;因為市場存在大量庫存房的情况下，能有利買方的議價空間，從而實現去庫存的目的。

　　但倘若政府不采取任何有效措施，內地房價短期上升趨勢仍會持續;屆時，供大於求的情况還會惡化，而中國經濟風險也會隨之增加。