上周我們比較了滬港兩地買房收租的情況。上海人民表示不服：「雖然我們租金低，但是我們單價也低啊。同樣5000元，在上海可以租一個700平方呎兩居室，在香港只能租一個60平方呎臥室。」一千個人眼裏有一千個哈姆雷特，評判房產投資的角度有很多因素，今天我們來PK一下兩地的按揭成本。為了統一標準，我們假設買家都是本地居民，買的都不是首套房，住宅價格均為500萬元（折合437萬元人民幣）。

 

　　第一回合：首付

 

　　上海的首付要求如下：首套普通自住房首付成數為三成。二套普通自住房（面積不超過70平米，相當於770平方呎）首付成數為五成。二套非普通住宅（超過70平米）首付需要七成。

 

　　香港的首付要求如下：總房價1000萬元以下的，首套房可以借六成，最多借足500萬元；非首套房的最多借5成，但部分一手盤開發商可以借到八成。

 

　　在香港買一套500萬元的房子，你最少只需要準備100萬元。在上海買一套437萬元人民幣的房子，你需要準備250萬元至350萬元人民幣。對於投資者而言，如果有300多萬元閒置資金，可以在香港買三套樓，收三份收租了。

 

　　香港完勝！

 

　　第二回合：利息

 

　　目前香港各家銀行的利息（H按）介乎1.67厘到1.74厘，P按低至2.15厘。

 

　　相比之下，上海的貸款成本會高很多。包括中信銀行、上海農商銀行等在內的30家銀行首套房利率折扣為9折，執行利率為4.41%。

 

　　仍然是以售價500萬元的住宅計算，同樣貸款30年，假設同樣首付五成。香港買樓的利息支出介乎71萬元到89.5萬元不等，上海買樓的利息支出要達到166萬元至201萬元。

 

　　香港完勝！

 

　　小貼士：向銀行申請一個off-setaccount，把存款放進去，每個月銀行自動從裏面拿錢。重點是：存款利息和貸款利息相抵銷。香港部分銀行比如渣打和恒生都有提供這項服務。如果你貸款500萬元，同時放250萬元的存款進去，那麼這250萬元存款可以享有和按揭利息一樣的息率，你的貸款成本又可以大大降低。

 

　　第三回合：貸款年限

 

　　兩地貸款年限都是最長30年，提前還款的條款根據各家銀行自己調控。比如恒生銀行，頭兩年提前還款會有罰金。兩年之後提前還款只需要一個月通知期。

 

　　兩地打平手

 

　　總的來說，兩地的貸款年限相同，但是香港買樓首付要求更低，按揭利率更低。此番比較沒有涉及投資性房產的稅收、非本地居民買房的限制和稅收。有機會以後再PK兩地針對投資性房產的政策，到底誰更辣。（滬港投資PK系列）

 

　　李逸嘉（逢周一刊出）