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內地樓市展望:房貸資金變量是關鍵

2018-07-10
来源:香港商报

        2018年上半年,市場調控政策層面可謂是熱鬧紛呈,決策層重申「房住不炒」的定位,堅持調控目標不動搖。各線城市調控政策持續高壓,成都、太原、徐州等多個二三線城市相繼落地乃至升級四限,但政策內容並無新意,力度也相較溫和。與此同時,「搶人大戰」愈演愈烈,多個城市紛紛下調落戶門檻、鬆綁限購。貨幣政策方面,4月份央行定向降準,釋放增量資金約4000億元(人民幣,下同),之後又運用多種融資工具對沖流動性緊縮風險。顯然,下半年,貨幣資金政策和房貸政策的變化才是市場走勢的關鍵。

  貨幣政策穩健中性

  我們認為2018年人行貨幣政策繼續貫徹穩健中性的主基調,人行將切實防範化解金融風險擺在更為靠前的位置意味着去槓桿、防風險、嚴監管將成政策實施常態。對於房地產市場而言,信貸資金監管必將愈加嚴苛,難免會拖累成交量價表現。年中人行定向降準1個百分點,有望釋放增量資金4000億元,主要用於小微企業信貸投放,適當降低小微企業融資成本。在優化流動性結構的同時,銀行體系流動性總量基本沒有變化,穩健中性的貨幣政策取向保持不變。我們認為宏觀政策組合已轉為緊信用、鬆貨幣,其對樓市供求關係明顯是利大於弊,縱觀歷次降準周期,之後房地產市場均出現了一波成交轉暖行情。

  受制於信貸資金中性偏緊,多省市商業銀行紛紛上調房貸利率,相較於基準利率,首套房大都上浮約10%,二套房上浮約20%。不過,相較於房價上漲所創造的資產增值收益,當前市場對於房貸利率上調的感知並不強烈,購房成本略有上行影響程度着實有限。並且,居民購買力最大制約因素乃是首付,而非月供還貸能力,這在一線以及強二線城市表現尤為突出。這也使得住戶部門新增短期及中長期貸款佔比長期高位運行,顯示房地產市場仍是巨額信貸資金的重要出口。

  「四限」升級與人才爭奪並行不悖

  上半年,全國兩會政府工作報告重申「房住不炒」的基本定位,並提出穩妥推進房地產稅立法。2018年政策重心似有轉向構建房地產長效機制,房地產稅作為長效機制的重要一環,相關立法工作或將加快進程,年底或將率先在部分城市開展房地產稅試點。中央政治局會議看點頗多,其一:將調結構與擴內需相結合,以便給調結構預留更為充足的時間和空間;其二:首次同提五大市場,除了信貸、樓市這類傳統領域,還將股市、債市、匯市加入進來。因此,房地產調控政策存在邊際改善預期,熱點城市預售證審批或將趨於寬鬆,房價容忍度也將上升。但隨後,住建部約談12城,明確堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁,支持剛需購房需求,着力抑制投機炒房,政策預期來了個180度的急轉彎。雖然調控政策內容了無新意,但市場期盼已久的局部鬆綁調控恐難成行,本輪調控政策注定將貫穿更長的時間周期,因城施策、分類調控更是主旋律。

  上半年,四限政策依舊從緊執行,意在給房地產市場降溫,着力抑制投資、投機性購房需求,緩解房價上漲預期。二季度限價政策似有鬆動的迹象,不過住建部約談12城已然折射出房價乃是本輪房地產調控重要監測信號,更是不能碰的紅線。因此一線以及強二線城市限價堰塞湖難言實質性轉向,較大價差導致市場一房難求的格局未變。限售城市擴容至56城,主要集中在二三線城市,另有多個城市升級限售,包括擴大限售區域、延長限售周期等。

  雖然「四限」升級,但各城市間的「人才爭奪戰」仍舊激烈。短期而言,落戶人才隨即可以取得購房資格,在一定程度上突破「限購」。長遠來看,人才新政本意還是提升城市經濟活力和競爭力,以便支持產業轉型升級,助推經濟更好、更快發展。但是個別城市受惠於大批高知群體不斷導入,房地產市場顯著升溫,房價隨之出現一波快速上漲行情,這意味着人才爭奪戰往往會助推房價上漲,負面效應不容忽視。

  資金面變量將是影響行業走勢的關鍵

  下半年,穩健中性的貨幣政策取向保持不變,信貸資金依舊偏緊,短期內資金面不會急劇收縮。對開發企業而言,資金仍向大型房企傾斜,融資成本將高位運行,中小房企將感受到更為強烈的資金周轉壓力,或將竭力壓縮項目開發周期,使出各種營銷手段以搶業績、搶回款,恐將局部引發價格戰。市場調控政策不會實質鬆綁,「房住不炒」已三令五申,因城施策仍是主基調,短期內已在一二線和三四線城市實施的行政干預手段難以退出,調控注定將持續更長時間。不過,調控政策內容也不會超出現有框架,目的在於支持自住購房需求,顯然限售更適宜,政策力度有望延續溫和走向。

  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:蒋琳]
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