杭州灣城市群包含杭州、寧波兩個二線城市，以及嘉興、紹興和舟山三個三四線城市。由於地理位置優越，且自身經濟基礎相對雄厚，在2016至2017年市場高熱期間投資性購房需求猛增，但是面對調控政策快速鋪開下沉，投資者越來越擔心市場中是否已經出現「虛熱」現象，尤其是本地增量購房需求不足的三四線城市，其面臨的波動性風險越來越為業內所擔心。目前城市群中的城市發展潛力差異較大，杭州和寧波的主導地位較為突出。

　　房地產：杭州寧波領先周邊城市

　　在上一輪房地產市場高熱之時，杭州灣城市群各地政府都較快地出台相應的政策進行調控，在調控強度屢次增強後，主要形成以調控市區、近滬區域為主的政策格局。但是目前在因城施策的政策導向下，各城市在樓市、地市等方面表現有較大的差異：杭州、寧波和嘉興得益於經濟和地理位置的優勢，房地產市場的發展情況遠好於紹興和舟山，調控也相應更加嚴格。

　　杭州、寧波作為杭州灣兩大重點的城市，其調控力度最強、調控方向也更為全面：杭州在普遍執行的限購、限貸以外還增加了搖號購房、暫停市區買房落戶等限制，對投資性購房進一步「堵漏」。此外，作為全國13個租賃試點城市之一，杭州也在租賃住房方面提出2018至2021年市區開工建設5萬套人才專用租賃住房、未來五年公共租賃住房保有量不少於8萬套、主城區商品住宅項目公共租賃住房配件不得少於10%等要求；寧波則在主城區、奉化區和杭州灣新區的範圍內執行「新購住房2年限售」，斷絕了投資購房者短期內將住宅轉手獲利的可能性。

　　餘下三城相比，嘉興的限購力度更強，這主要由於嘉興在區位上處於上海和杭州之間，地理位置優越且又作為價格窪地，吸引了較多投資客的目光。另一方面，上海、杭州外溢的剛需客戶也導致購房需求迅速上漲。但是嘉興市區也受到限購、限貸和限售三方面政策調控，嚴厲程度僅次於杭州寧波，紹興僅有兩年限售政策調控，而舟山作為以旅遊業為主打的城市，目前尚未出台任何調控政策。嘉興不僅市本級限購，最靠近上海的嘉善縣同樣限購：非本市戶籍限購1套，首套和非首套的首付比例分別為30%和40%，成為杭州灣中限購最為嚴格的縣級市。

　　總體來看，杭州與寧波憑藉經濟、人口等多重優勢，在杭州灣城市群中的主導地位仍無可撼動。在近一輪市場行情中，得益於上海及杭州購房需求的溢出性利好，帶動嘉興高鐵沿線的房價上漲，投資熱度也快速上升，但是在地價水平高企而房價滯漲的情況下，目前的盈利性風險已經開始出現。目前房價地價差較大的區域還是主要分布在杭州和寧波，其關鍵原因還是杭州和寧波的房價水平相對較高，住宅產品的中高端需求也已經打開，為企業留下了更多的盈利空間，也為項目收購留下了更多可能。而反觀紹興、嘉興、舟山，房價地價差鮮有超過1萬元/平方米的區域，打造高成本的高品質項目還須謹慎。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇