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冲擊千億、萬億規模的布局之道

2018-07-25
来源:香港商报

  當前內地房地產企業分化顯著,行業呈現強者恒強,弱者出局的局面。在去槓桿的大背景下,許多中小企業可能會消失。因此,千億元將成為房企規模增長的分水嶺。目前看來,短期房地產市場降溫不可逆轉,降溫時長可能遠超以往,需要房企通過精準投資布局,以發展的眼光面對行業的新形勢。我們以冲千億、拼萬億的典型房企為樣本,剖析其在冲刺規模時布局的「道與術」。

  上半年,金融收緊趨勢未變,城市調控不斷加碼,融資難、資金緊是所有房企面臨的最大問題,并充分反映在投資拿地上。

  第一,土地資源向資金充足的規模房企傾斜。與銷售金額集中度越來越高保持一致,在新增土地貨值中,銷售前十房企仍保持絕對優勢,占據半壁江山。利用土儲擴大規模、通過規模刺激拿地的良性循環促使強者恒強的局面持續發酵。

  第二,整體拿地節奏略有放緩,但不同梯隊房企投資節奏、力度分化顯著。第一梯隊(1000億元以上)整體拿地節奏有所放緩。上半年業績超過千億的7家企業拿地銷售比均不足去年行業水平,整體拿地節奏趨於緩慢。第二梯隊(500億至1000億元)拿地分化最為顯著、競爭最為激烈,且城市布局上也差异頗大。雖然部分企業拿地銷售比較去年有所下降,但今年拿地銷售比仍遠高於行業和梯隊平均值。第三梯隊(500億元以下)黑馬頻現涌現,例如卓越、中駿在持續充實土儲上領先一步。但是相較前兩個梯隊而言,第三梯隊整體投資力度受銷售情况影響較大,只有少數企業上半年拿地較為積極。

  總的來說,在冲刺規模的路上,不同企業采取的布局策略雖不盡相同,但精準投資、保證現金流是多數房企的共識。碧桂園恒大扎根三四線第一梯隊中,碧桂園(2007)和恒大(3333)在布局策略上較為相同,都是以三四線為主。憑借土地儲備「量大、價低」,及此輪三四線行情大爆發,兩家房企業績突飛猛進。

  相較而言,碧桂園將更深耕於三四線市場,在高周轉的推動下,從之前的大盤模式,已經轉變成小面積、短平快的操作,這也成為碧桂園「農村包圍城市」打法的重要支撐。

  在三四線的選擇上,碧桂園與恒大均下沉較深,範圍更廣。不僅囊括非核心三四線,也加大核心城市周邊縣域城市的布局。一來是搶占市場份額,二來是二三線核心城市地塊溢價較高、需求有限,利潤空間不足所致。

  尽管碧桂園、恒大以三四線為主,但對於二線城市的戰略布局仍然高度重視。從二線城市分布來看,碧桂園、恒大不約而同的將聚焦點放在中西部核心城市,兩者中西部土儲均占整個二線建面比例的一半以上,并且投資力度仍在加大。

  整體而言,碧桂園和恒大的布局策略大體上可以分為上浮和下沉兩部分。「上浮」即增加一二線的占比,一方面是為了控制風險,做長遠打算;另一方面,三四線市場利潤相對較低、管理運營成本高,難以覆蓋未來長期高增長態勢。「下沉」則是基於三四線大範圍擴張和撒網。憑借融資成本低、和政府良好關系,深入四五六線城市做高周轉和部分改善產品,并迅速搶占市場份額。對於碧桂園和恒大來說,未來布局上將會呈現一、二線和三、四線投資平分的格局。

  在行業逐步回歸資源主導的時代,獲得充足的土儲意味着擁有冲擊更高規模的資本。把握周期變化、踩準周期波動、精準布局,意味着冲擊速度更快、效率更高。因此精準投資和選對市場對於冲擊萬億規模的房企來說尤為重要。在資金整體收緊的情况下,保證現金流、搶收業績是下半年的主要任務。對於下半年市場走勢,我們認為,隨着銷售門檻和集中度不斷上升,會倒逼和激發企業繼續擴大土儲、冲刺規模的意願。

  易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇(逢周三刊出)

[责任编辑:郑婵娟]
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