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【深度观察】港共享辦公室應運而生 大孖沙捷足先登

2019-01-21
来源:香港商报

 

  本港共享辦公室興起,更獲大孖沙青睞。圖為太古坊Blueprint,吸引了本地與世界各地來港的創業者。

  【香港商报网讯】記者鄺偉軒报道:香港「磚頭當道」,大孖沙為了享受雙位數租金回報,挾香港創業風氣冒起之名,大舉進軍共享辦公室(Co-Working Space)。當下,這場「暗戰」的參與者已從早年的甲級商廈,逐步擴散至其他地區的商廈。隨着經濟放緩觸發物業向下的趨勢,有分析預計,香港共享辦公室市場將迎來整合期,料有三分之一的營運商會被淘汰,或出現被行業龍頭收歸旗下的結局。

  「(大孖沙)追求的租金回報率豈止兩三厘?他們追求的肯定是雙位數!」資深測量師張翹楚稱,相比當下中環甲級寫字樓的租金回報只有約2厘,大孖沙埋首共享辦公室,肯定以雙位數為目標。他又坦言,大孖沙大搞共享辦公室,非單純看中租金及其帶來的現金流,而是期望藉物業升值,獲得更多的融資授信額度。

  創業風氣帶動本港市場對共享辦公室的需求。

  太古地產(1972)、新世界發展(017)旗下K11、南豐集團捷足先登,開拓共享辦公室領域的藍海。其中,太古地產於旗下鰂魚涌太古坊開設的Blueprint於2017年開幕,佔地約3萬平方呎,其開放式工作空間可容納95人及14個私人辦公室。

  至於K11和南豐集團開設共享辦公室,更可達到扶持特定產業的效果。去年,K11便與騰訊(700)和VS Media合作、在觀塘開設專為數碼娛樂創業者而設的共享辦公室,名為騰訊眾創空間(香港),供租戶從事影片製作。南豐集團則利用早年丟空、位於荃灣的南豐紗廠原址,開設南豐作坊,培育從事結合科技與生活方式 (Techstyle)的初創企業。

  進駐核心地段

  港資大孖沙期望藉此激活特定產業之際,內房大孖沙則視染指香港共享辦公室為「練兵」之地。相比港資,內房和內地資金作風更為進取,劍指核心地段的甲級寫字樓。雅居樂(3383)主席陳卓林長子陳思烺早年成立ATLAS寰圖,先後在廣州、深圳、上海、北京及西安等地開設共享辦公室,及至去年9月落戶香港尖沙咀海港城,未來更有意把香港版圖擴充至中上環的核心地段。

  找到市場亮點,自然獲得垂青。去年10月,ATLAS寰圖成功引入富力地產(2777)董事長李思廉、星河灣集團及時代中國(1233)為投資者,並促成A2輪融資,完成後ATLAS寰圖的估值達68億元。

  美國共享辦公室WeWork的版圖擴充至香港,先後在太古城、銅鑼灣、中上環「插旗」,更併購裸心社(Naked Hub)在港的共享辦公室。

  至於內地共享辦公室營運商氪空間(Kr Space),去年更是一鼓作氣,簽下銅鑼灣和灣仔甲級寫字樓的10年合約,當中,時代廣場是其在港的首個落腳點,計劃農曆新年前後開幕。

  創業帶動共享空間需求

  氪空間副總裁錢嘯表示,當前全球企業正處於「碎片化」的階段,造就共享辦公室在港蓬勃起來,又預料今年香港共享辦公室市場將迎來旺盛發展階段。

  的確,香港創業成風,為共享辦公室冒起提供誘因。據投資推廣署數據,香港初創企業數目由2014年的1065家,增至去年的2625家,累計增幅達1.46倍。

  初創企業數目按年遞增,加上商廈市道火爆多年,自然造就資金大舉進攻共享辦公室。不過,面對香港經濟明顯放緩,今年共享辦公室市道又如何?張翹楚預料,面對外圍經濟放緩、中小企無力擴充業務,共享辦公室的租金將因而受壓,今年租金跌幅將較一般寫字樓為高。他又預計,約有三分之一的共享辦公室,包括實力較弱、業務集中在港的營運商,或面臨被併購的命運。

  資深測量師張翹楚:約有三分之一的共享辦公室營運商面臨被併購。

  世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平相信,共享辦公室今年的擴充速度,將因供應所限而有所放緩;非核心區的寫字樓新供應較多,且租金只是核心商業區的一半甚至三分之一,預料未來共享辦公室遷出核心區(Decentralization)的趨勢將會持續。有分析相信,今年非核心地段的共享辦公室租金跌幅,應較核心地段為低。

  世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平:今年擴充速度將見放緩,遷出核心區將成趨勢。

  錢嘯則認為,雖然共享辦公室行業的擴充步伐在下半年有所放慢,但部分內地企業將由租用寫字樓改為租共享辦公室,相信將為共享辦公室行業帶來商機。他續指,為抵禦未來一至兩年外圍的不確定性,氪空間將選取「輕資產」模式營運。

  雖然今年共享辦公室前景不明朗,但世邦魏理仕預計,今年共享辦公室營運商在甲級寫字樓的租賃總面積,仍達160萬平方呎,較去年多45%。

  氪空間副總裁錢嘯:企業正處「碎片化」階段,造就香港共享辦公室得以蓬勃。

  【拆局解碼】共享辦公室的盈利模式

  共享辦公室究竟靠什麼賺錢?除了靠「賣位」賺錢,更要靠一系列的增值服務,包括提供會議或記者會場地,甚至為進場的初創企業舉辦與投資者的對接會,務求促成創業人獲得資金。但更為重要的目的,是要透過上述活動收取數據,並在創業者之中形成群體。

  初創企業高速擴張,共享辦公室得以在港如雨後春筍般萌生,但如今經濟與租務市場放緩,迫使經營者開拓其他收入來源。以WeWork為例,除了按每個位置計算租金,亦會外借場地予不少機構舉辦記者會等有關創業的活動,以此形式創收。WeWork去年又與渣打合作,在觀塘渣打銀行中心開設eXellerator金融科技創新中心,從事金融科技開發。


  共享空間方便創業者交流意見和互相啟發。

  共享辦公室行業龍頭漸漸獲得其他行業的垂青,紛紛展開合作。例如優客工場便獲得Luckin Coffee進駐;WeWork和芝麻信用達成合作。可以預見,共享辦公室未來或會與更多品牌合作,實現場景服務領域升級。

  此外,氪空間(Kr Space)亦有透過一系列的增值業務,獲得更為廣泛的收入來源。與WeWork一樣,氪空間亦設有租戶與投資者的對接會,而氪空間更透過網站36Kr.con,提供初創企業與投資者對接的資訊。

  【行业展望】共享工作空間之風能吹多久?

  共享辦公室在港「成行成市」,除了因為歐美過去10年的量化寬鬆(QE)扭曲了本港物業市道,更甚者是互聯網產業再次興起,將共享工作文化由海外帶進香港。全民對科創產業發展速度為之驚嘆,但問題是共享工作文化是否適合香港這座金融城市?

  在人人講「IT」的年代,傳統機構如銀行,亦要迎合社會變遷。以恒生銀行(011)為例,為了順應金融科技的潮流,以及隨之而來的共享工作文化,特意打造面積達1.5萬平方呎、容納150人的數碼樓層。該數碼樓層設有共享空間,以供不同團隊協作。

  在今天講求創意的年代,昔日整齊的辦公室編排已不合時宜。尤其是從事IT行業者的工作習慣,更與傳統的「朝九晚五」大相逕庭,需要靈活的辦公空間,故今天的辦公室,不論在裝潢乃至設備,都要重新定義和思考。

  共享工作空間發展能否持續,仍是未知之數。

  記者早前參觀過多家共享辦公室,實在大開眼界。這些空間不僅有獨特主題,而且光線充足,景觀開揚,食品飲品源源不絕供應,更設有健身室、乒乓球桌、洗澡房,甚至是酒吧,好讓辦公人士隨時可以「飲番幾杯」。

  怎樣的工作環境可讓從事創意產業的人,在輕鬆的環境下,靈感隨時如泉水般湧現?這又是否適合所有行業?從事較為刻板行業者,又是否能接納這種工作文化?在共享辦公室工作的人,又會否因為打了場乒乓球,而忘記了完成手上任務?

  花無百日紅,共享工作文化伴隨科網產業興起而生,但亦可能會隨科創產業的衰落而滅。若從這個角度來看,共享辦公室能否持續發展,頗成疑問。十多年前,我們經歷過科網泡沫爆破,在可見的將來,科創產業能否繼續興盛,從而支撐共享工作文化成長?這或許是投資共享辦公室要思考的問題。

 

[责任编辑:蒋璐]
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