團結香港基金今日發表《香港房屋趨勢導航2026》研究報告，指出本港住宅市場正處於關鍵轉捩點。基金會總裁李正儀博士表示，隨着私樓市場逐步回穩、公營房屋供應進入收成期，香港房屋政策須實現根本性轉型，全面邁向「管周期、提質素、謀長遠」，果斷把握黃金窗口推動高齡屋邨重建。

      基金會總裁李正儀博士

      私樓復蘇明顯 上車盤最活躍

   報告顯示，私人住宅市場已步入「價量齊升」的復蘇期，當中「上車盤」表現最為突出。A類單位（40平方米以下）樓價升4.1%，售價400萬港元以下的單位成交量按年飆升29.4%，反映全面「撤辣」及下調印花稅門檻有效釋放剛性需求。

   新盤貨尾量較高位回落18%，淨吸納量自2021年以來首次重上正數，發展商已由被動減價轉為利潤主導的定價策略。土地市場方面，每幅官地平均接獲八至九份標書，顯示地價已見底回穩。

   外地人才及學生流入 租金創歷史新高

   展望未來，2026至2030年私人住宅年均落成量約17100個，但短期將迎來周期性低位：2026年約16700個，2027年進一步減至約15400個。

   與此同時，外地人才及學生大量流入帶動租金創歷史新高，按揭利率跌穿3.5厘，借貸成本低於租金回報，市場逐步「轉租為買」。反映供需平衡的「供應庫存月數」指標，已由2023年高位的102個月減半至2025年的49個月，基金會建議建立靈活的土地供應框架，彈性調節推地步伐。

   公屋老化挑戰嚴峻 三大倡議推動重建

   公營房屋方面，未來十年將有逾23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，維修開支持續上升。隨着傳統公營房屋年均落成量顯著改善（未來五年及十年分別達35000及45000個，雙雙超越《長策》目標），香港迎來系統性重建高齡屋邨的契機。

   基金會提出三大制度性改革倡議：第一，將每年10%至15%的公營房屋落成量撥作專屬調遷儲備；第二，在《長策》框架內分開列出「重建配額」及五年期項目清單；第三，在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例（如公屋／綠置居與其他資助出售房屋比例訂為60:40），可將淨支出降低高達78%。