差餉物業估價署昨（4月24日）發表《香港物業報告2026》，表示去年住宅物業市場全面復蘇，售價連跌三年後錄得了溫和升幅，交投量更上升至四年新高。其中，去年私宅落成量大減24%，預測今明兩年亦將按年再跌8%和10%，分別只涉約1.7萬和1.5萬伙，少於過去十年平均的1.8萬伙；鑑於近期市場投地意欲偏低，即使北都發展如火如荼，也難排除短期供應還會再減。疫情過後，樓市見底回升固然可喜，但供應續減的趨勢卻深值關注，尤其大部分為中小型單位，慎防因此形成「斷層」，以致樓價大幅波動——要穩定樓市，仿傚「目標通脹」，誠可研究引入「目標升幅」管理辦法；趁現在市況回暖，乃理想探索時機。

　避免樓市大升大跌，絕對是全港共識。樓市大跌的負面影響甚巨，不單衍生負資產問題，財富縮水亦損消費意欲，更可能威脅銀行體系安全以至造成信貸危機，其中銀主盤拍賣還會加劇樓價下行壓力，形成惡性循環。要避免樓市大跌，第一步要避免樓市大升，畢竟升得愈高，難免跌得愈痛，由香港到其他地方均有史為鑑，放任樓價過快過度上漲，最後總逃不過暴跌厄運，包括不得不花長時間或用大動作去補救。過去，香港受制完全自由市場的信條枷鎖，過於信仰積極不干預及小政府之謂，加之聯匯之下沒有獨立幣策，要整頓樓市都苦無辦法，令樓市多番經歷大升大跌之苦。現在，一方面政府可扮演更積極有為的角色，既要促進發展又要防範風險，已成大家新共識、新常態，另方面除幣策外還有財策可作工具箱，如按揭成數、印花稅相關需求管理措施，皆已證明是有效和必須的。

　比之物價層面可以引入「目標通脹」，樓價層面誠可探討引入「目標升幅」；箇中目標水平，既要避免負值影響購買意欲，以至賤物鬥窮人，漲幅亦宜是溫和的，而非失控脫韁。「目標升幅」的好處，是釋放清晰信號，給予市場穩定向好信心，包括有信心投資買地買樓，此外也可發揮期望管理作用，一旦波幅太大當局就會出手。較諸循土地供應入手，一來以樓價為錨始終更加直接，二來由興建到落成的時間差亦有滯後問題。至於缺點，則須明白「目標升幅」到底知易行難，畢竟各地央行亦難恪守「目標通脹」；不過，即使偶然偏離目標，政策所帶來的市場信心預期，仍總有效避免大升大跌之窘。

　制訂「目標升幅」尚涉一大難關，就是如何釐訂理想的升幅或區間，既不宜設得過高或過低，也不宜限得太死或太闊；這不單要求深入仔細的研究，更須廣泛諮詢公眾及業界意見，在社會廣泛共識基礎上必然有利政策貫徹執行。事實上，由發展商到小業主，以至其餘工程、按揭、中介、建築裝修等全鏈條從業員，均希望樓市得以健康持續發展，不希望出現「一時飽死，一時餓死」的不確定性。當中，因應各類物業市場狀況，如工商物業的管理辦法或不宜一概而論。

　差估署最新資料顯示，香港私宅售價指數已連升11個月，近一年間自谷底反彈了8%，較前幾年高位則仍低約兩成。在未來供應勢將大減的前提下，香港樓市將會何去何從，或更重要是應該何去何從？各界誠有必要探討何者最理想，包括探討引入「目標升幅」來作更好管理。（香港商報評論員 李明生）