本港樓市交投持續活躍，星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，年初至今樓價累升7%，但仍較2021年8月的歷史高位仍有15至20%的距離。隨着貨尾減少，新供應下降，看好樓價今年全年升10%，預計今次復蘇周期仍將持續，樓價有望重返2021年的歷史高位。

　他又指，今輪升浪主要受惠於本港撤辣後，由內地買家主導的反彈、本地需求亦自2025年回歸，加上租金正回報推動投資者重新入市，短炒的投機活動重現。

　丘卓文進一步指，短炒投機主要因過去新盤定價策略保守，去年初樓價仍未見企穩時，本地一手開價往往低於二手市場8至10%促銷去貨，以吸引購買力，但隨着庫存減少，定價已開始進取，減少優惠甚至加價，在一來一回下，一年內買樓的買家已可獲利10至20%，故心動沽貨的不在少數。但他認為，這些短期炒賣，樓市熾熱情況，至少年內或短期內不會引來政治再出手干預，因目前樓價即使上升，仍較歷史平均水平低15至20%。

　丘卓文指，現時部分發展商出售的項目多是2020年或2021年左右吸納的官地，未必有錢賺，故今明兩年發展商的財報上利潤率未必好理想。但發展商若在過去一年購買的官地利潤率則可達三成水平，因隨着樓價回升，利潤率將繼續上升，如去年新地（016）奪得的一幅大圍官地呎價僅約每平方米3100 元，估計計及建築成本等，成本約1萬元水平，加上樓價回升，故相信發展商會傾向收購官地或農地轉換。而這些官地項目推出市場約需4至5年，料2029至2030年將是本港有收購官地發展商利潤「好犀利」的年份。

　至於今年官地供應中，洪水橋片區已佔三幅，丘卓文表示，洪水橋片區非傳統供應，因發展商需要承受部分基建，故開發周期或長達5至6年，回本期更長，且要計入基建成本等，處理上較複雜。

　寫字樓市場方面，他指出，隨資本市場回復，推動需求，寫字樓市場最壞時間已過，當中對沖基金、財富管理公司、私人銀行、保險公司及教育機構等都在擴張，預測今年中環區寫字樓租金將可升5%，截至3月份底中環寫字樓空置率尉跌至9.6%，將進一步改善，但距離以往空置率低位1至3%水平仍遠。至於尖沙咀亦受惠上述因素，目前空置率已回落至7%以下，料今年尖沙咀區寫字樓氐金可升0至3%，但整體寫字樓價應仍然高企，截至3月底整體空置率仍達13.5%，難短期見改善。

　就今年零售市道明顯好轉，星展香港高級分析師梁梓瑩預測，2026年零售銷售額增長5%，零售租金升3%。她指，今年零售好轉，主要因經濟及樓市好轉刺激了本地消費，而大型盛事亦帶動訪港旅客回歸及旅客消費。自去年第三季至第四季旅客對零售銷售的貢獻已見改善，目前旅客消費已佔零售銷售額約兩成，並相信走勢仍可持續，訪港旅客數字在首四月已升15%。

　被問及零售租金何時復蘇，梁梓瑩指，相信九置（1997）旗下的海港城、希慎（0014）等企業旗下商場會反映較快，因這些商場受益旅客增加，公司除了底租外，亦可享受分成租金。但民生商場或受內地電商攻港令競爭加劇、北上消費影響，加上民生商場主要依賴底租，故復蘇速度會較慢。（記者 林德芬）