上海上半年經濟運行總體平穩，投資和外貿增長強勁，消費逐步回暖。多家知名房地產服務商對市場回顧顯示，辦公樓供給需求同步增長，零售市場新增供應集中釋放市場活力，投資市場自用與投資型需求同步釋放，市場活躍度穩步回升。

    戴德梁行：寫字樓市場需求穩步修復

    今年二季度，上海甲級寫字樓新增供應顯著收窄，本季度僅黃浦K11 Atelier辦公樓項目入市，新增辦公體量3.8萬平方米。需求端延續一季度修復態勢，租賃成交持續回暖，全市甲級寫字樓淨吸納量錄得23.3萬平方米，環比提升9.9%。受供應收縮、需求持續釋放雙重利好帶動，全市甲級寫字樓空置率環比回落1.1個百分點至 22.5%；租金層面仍維持以價換量的市場策略，全市平均租金小幅下行至6.42元/平方米/天，環比降幅1.9%，價格下行幅度持續收窄，市場底部特徵逐步顯現。

    全市板塊呈現清晰圈層分化格局。傳統成熟核心商圈租賃韌性穩固，黃浦淮海中路、靜安南京西路、徐匯徐家匯、長寧等板塊依託核心區位與優質樓宇硬件優勢，持續承接企業辦公升級、原址置換需求；虹口北外灘、徐匯濱江、楊浦新江灣、普陀真如等新興商務區，憑藉完善產業集聚基礎與租金性價比優勢，吸引大批企業擴租整合、搬遷落地，成為全市租賃需求的核心增量承載區。

    行業需求集中度進一步提升，二季度TMT、貿易製造、專業服務、金融四大行業合計租賃佔比近九成，構成市場回暖核心支撐。其中TMT行業需求領跑全市，租賃佔比達30%，遊戲、短視頻、互聯網平台企業持續擴租搬遷，持續推高楊浦新江灣、徐匯濱江科創板塊活躍度；貿易製造行業佔比24%，高端消費品、零售品牌置換需求保持活躍，傳統外資製造企業仍以優化辦公面積、降本提質為主；專業服務業作為市場穩定需求基本盤，佔比20%，律所、諮詢、教育培訓為租賃主力，聯合辦公運營商保持穩步拓店節奏；金融業佔比16%，需求主要來自公募基金、銀行分支機構與金融科技企業。

    戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，當前市場需求修復的底層產業支撐已經確立，但短期仍難以消解集中供應帶來的結構性壓力，行業二元分化格局將長期延續 —— 核心區高品質資產租賃韌性持續凸顯，普通存量樓宇則持續面臨去化壓力。整體來看，結構性機會將貫穿上海寫字樓中長期發展周期，產業導向、產品品質、板塊分化將成為市場運行核心主線。

    戴德梁行華東區董事總經理黎慶文認為，二季度上海緊扣「十五五」規劃培育新質生產力部署，加碼集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業扶持，以算力券、轉化補貼穩固科創辦公、產業園區需求，支撐長三角外資製造產業發展。上海城市更新統籌機制通過?「規劃資源行動方案」?與?「三師聯創」?等制度落地，大批TOD商業項目將集中入市；資本市場迎來關鍵突破，首批商業不動產 REITs 上市疊加商貸政策優化，拓寬大宗資產融資盤活通道。中長期看，存量提質升級、差異化運營及資產證券化創新。

    仲量聯行：零售物業整體淨吸納量回升

    今年第二季度，得益於新開項目良好的租賃表現，上海市區錄得淨吸納量約20.5萬平方米。在消費者愈發重視健康生活和情緒價值的背景下，運動服飾及潮流玩具品牌的租賃需求維持穩健。同時，平價餐飲及消費電子品牌也在積極擴張線下門店布局，成為推動市場活躍度的重要力量。

    上半年，上海核心商圈延續了一場「大店浪潮」—— 杜比張園全球首家旗艦體驗中心、現代汽車靜安寺商圈UX Studio等上千平方米級超級旗艦店紛紛開業。仲量聯行研究部數據顯示，2024下半年至2026上半年間，上海已陸續開設超過20家頭部品牌旗艦大店，平均面積超1100平方米。這不僅印證了大店數量的顯著增長，更反映出門店規模化、標桿化的態勢。

    仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示，越來越多品牌正通過超大面積門店，重新定義線下價值。這些大店不再只是「賣貨」的場所，而是品牌理念的展廳、用戶社交的客廳、生活方式的體驗場。

    第二季度，核心商圈迎來一個建築面積約3.2萬平方米的項目竣工入市。得益於存量項目及新開項目穩定的租賃去化表現，本季度核心區域空置率錄得8.1%，與上季度持平。此外，兩個非核心項目合計帶來約23.8萬平方米的新增供應，推動非核心區域空置率環比上漲0.2個百分點至13.7%。

    上海零售物業租金延續下行趨勢。業主方持續利用租金優惠與靈活的租約策略以維持項目出租率。第二季度，核心商圈首層平均租金環比下降0.8%至41.4元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環比下降1.2%至14.1元每平方米每天。

    黃臻表示，預計消費者對於健康生活、情緒價值和理性消費的持續關注將持續深化，這些消費趨勢將為運動服飾、潮流玩具、數碼電子產品及平價餐飲等業態提供穩定的租賃需求支撐。

    世邦魏理仕：多元買家支撐投資市場成交增長

    上半年，上海物業投資市場共錄得62筆交易，交易總額累計273.5億元，較去年同期上漲18%。二季度交易筆數與交易總額環比上升，市場活躍度向好。

    辦公樓資產以50%的交易筆數佔比繼續領跑，其中超過六成為自用屬性，眾多行業巨頭基於對上海發展前景的良好預期紛紛布局購置資產。此外，擁有投資訴求的買家則依然以核心地段具備穩定現金流的辦公物業為主要配置選項，上半年辦公樓投資交易中62%的交易金額落位內環內板塊。酒店佔比16%，相對穩健的運營表現以及當前在售資產的估值水平使得個人及企業買家對該類物業的偏好持續升溫。

    零售物業以15%的佔比緊隨其後，投資者結構越發多元，除個人與企業買家持續購入小體量帶租約商業外，二季度代表性交易還包括弘毅與太盟聯合地方資本收購松江萬達廣場、砂之船通過法拍收購閔行金盛家居二期。

    企業買家貢獻33%的交易金額，自用辦公與投資型酒店、商業是其入手的主要物業類型。機構投資者與地產基金合計佔比22%，其對長租公寓、物流等新經濟資產及穩定運營的辦公、零售均有所布局。地產公司佔比21%，優質地產商當前正加速配置低估值資產以期通過精細化運營實現資本增值。整體而言，投資型交易依然佔據主導，占交易總額的67%。此外，法拍交易筆數佔比24%，較去年同期54%的水平錄得大幅下降。

    世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示，上半年，上海物業投資市場呈現出溫和復蘇的態勢，市場活躍度較此前有所提升。買賣雙方的價格博弈近平衡區間，資產定價有望逐步回歸基於資產基本面的理性軌道。越來越多實體企業在上海的重磅落子，也反映出市場對上海經濟基本面長期價值的認可；與此同時，在資產估值築底過程中，具備穩定現金流的優質標的持續吸引耐心資本與專業買家的關注。

    王晶建議投資者關注核心區域穩定運營的優質辦公樓以及位於產業聚集效應顯著板塊的長租公寓資產。另一方面，鑑於上海部分物流子市場和金止跌企穩信號初現，高標倉有望迎來流動性修復與價值重塑的窗口期。（宋健）