2011年10月，政府公布「起動九龍東」計劃，希望在九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區發展另一個核心商業區。計劃公布後至今已經有兩年多了，在這期間，東九龍確實發生一些欣喜的變化，但總體而言，發展進度仍稍顯緩慢，地區規劃仍面臨不少困難，而這些困難現在看仍不是一時三刻便可解決。 香港商報記者 林啟健

　　在這兩年中，「起動九龍東」計劃進行過一些諮詢，政府於2012年6月成立了「起動九龍東辦事處」，並曾推出多幅住宅和商業地皮招標，啟德郵輪碼頭順利落成迎客。然而，碼頭周邊仍缺乏足夠的交通和商業設施配套、區內未有商業區成形、舊工業大廈重建不多等迹象，讓人懷疑「起動九龍東」計劃難以達到原有目標。

　　進度中規中矩問題不大

　　也有觀點認為「起動九龍東」計劃正按部就班實施。高緯環球大中華區董事(評值及諮詢部)張翹楚就指出，現今郵輪碼頭已建好及正式運作，可見「起動九龍東」計劃正逐步向前發展，目前發展進度令人滿意，不覺得進度慢。他又指，既然九龍東要成為另一個核心商業區(CBD2)，背後需要基建支持。計劃除了興建郵輪碼頭外，還會興建單軌鐵路，惟目前未落實具體方案。由於啟德區內地皮只是售出不久，故即使相關基建設施未完全建好，問題亦應該不大。畢竟，發展CBD2需要一段時間。

　　城大建築科技學部高級講師潘永祥則說，「起動九龍東」最初概念是由政府提出，期間政府委任專員負責，並涉及規劃和更改土地用途，需要兩年時間，與一貫規劃程序所需時間差不多，進度中規中矩。

　　其實，發展啟德並不算困難，因為現時該處是一大片空地，政府容易掌握發展進度。反而最困難的是改造或重建區內舊工廈，需要在事前花時間考慮不少細節。潘永祥指，目前處理相關問題有一定難度，涉及如何整合業權、業主業權分帳、統一改裝工廈等事宜，同時，由於改裝工廈要維持原有的樓面面積，有很多空間不可使用，要符合現有建築物條例。

　　重建區內工廈困難最大

　　據地政總署資料顯示，由2010年4月推出改造或重建工廈措施至今，九龍東僅有一宗工廈重建個案，皆改為非住宅用途，因為其誘因不大。潘永祥指，現時工廈地積比率用盡，而且工廈本身價值不低，加上要補地價，誘因不大。特別是補地價，若果要重建工廈，改為住宅或商廈，政府只會以吉地計算補地價金額，補地價金額較高。他建議，若果考慮原有工廈的價值計算補地價金額，相比之下金額會較低，誘因會較大。由於以上只屬政策範疇，故不難調整，並可隨即實行。

　　區內缺乏交通配套設施是另一個問題。仲量聯行國際董事劉振江指，要把九龍灣和觀塘融合成一個大區，現時最方便的是乘坐地鐵，除此之外，未有其他更佳的選擇。政府提出的單軌列車系統，走線不直接把九龍灣與觀塘聯繫，當中要經過啟德。他贊成早前電車公司的建議，在區內發展電車系統，因為其走線在九龍灣及觀塘兩個商貿區內以繁忙街道為主，對乘客有利。其次，電車系統比單軌列車系統建設費低廉。

　　冀政府提供更多酒店地皮

　　舊問題尚未解決，政府又公布新措施。財政司司長曾俊華在今年度財政預算案中提出，政府將加緊進行位於前啟德機場跑道南端和南停機坪的基建工程，研究可行方案，在明年年底起陸續將6幅毗鄰啟德郵輪碼頭、面向維港的「酒店帶」土地推出市場。

　　從酒店的位置來說，該措施明顯將方便郵輪碼頭旅客。然而，政府應該從發展整個地區的角度去考慮問題。劉振江指，目前區內5星級酒店和商務設施配套最缺乏，這使得區內很難找到可為商務旅客配備會展設施的酒店。他指施政報告提出在郵輪碼頭附近興建6間5星級酒店，但這些酒店與中環、金鐘等地區的酒店相比，離商貿區距離太遠，令商務旅客往來不便。劉振江建議，政府應在九龍灣和觀塘區內提供多些酒店地皮，然後招標出售。至於工廈改裝成酒店，他覺得，改裝的酒店規模較細，不能達到5星級酒店和配套要求。

　　外資看好九龍東商機

　　在「起動九龍東」規劃中，增加寫字樓樓面供應及相應住宅供應，將其由以往的工業區變為宜居的核心商業區，是這一規劃的重要意義所在。為配合這一概念，政府近年在九龍東地區推地亦較為進取。自2011年底政府公布計劃以來，區內共有8幅地皮已招標售出，投得地皮的不止是本地發展商，也有內地和外來發展商，可見九龍東發展已經不止是維港以內的事。

　　根據地政總署由2011年10月至今的賣地紀錄，九龍東區內招標成交的8幅地皮，包括3幅九龍灣商業/商貿地及5幅啟德住宅地，其中3幅啟德地皮由中資發展商中海外(688)和保利置業分別奪得。今年1月新加坡主權基金淡馬錫持有的豐樹基金更以37.69億元投得觀塘恒業街商業地皮，樓面呎價5708元，創同區商業地新高，反映連外資也看好九龍東發展前景。

　　加快交通設施建設把握機會

　　自從政府積極推動「起動九龍東」計劃，區內商廈租金逐步上揚。高緯環球(香港)董事總經理蕭亮輝對本報表示，區內甲級寫字樓售價及租金近兩年不斷攀升。據該行數據指，2012年首季度九龍東甲廈的平均呎租為24.24元，至2014年第一季該區甲廈呎租已升26.6%至30.69元；2012年首季度九龍東甲廈的平均呎價約6594元，至2014年第一季區內甲廈呎價亦大升29.9%至8569元。九龍東甲級寫字樓的租金及售價水平於這兩年間均升逾兩成，其中租金表現較中區、灣仔、尖沙咀等主要區域為佳。特別是中區甲級商廈租金在這段期間下跌13.8%，反而九龍東甲級商廈租金上升26.6%。

　　淡馬錫投地、區內商廈租金漸升，種種迹象已說明，本港和外資企業看好九龍東發展，既然如此，當局應該積極起動，不要白白浪費這個時機。當前最重要的是加快興建交通配套設施，盡量參考外界所提出的意見，集思廣益。要成為一個核心商業區，交通配套是重要一環，目前九龍東已有郵輪碼頭落成，外來旅客的來臨讓足夠的交通配套設施顯得更為重要，否則便會白白「趕客」。

　　香港商報記者劉思桐 林啟健