央行9月30日發布的房貸新政，其效應已開始顯現。

 

　　一線城市表現最為突出。中原地產數據顯示，10月前26日，40個重點城市新建住宅成交面積較9月同期增長9%，其中一線城市表現最為突出，增幅達到23%。

 

　　二手房同樣有回暖跡象。中原地產監測的21個大中城市二手住宅成交量逐周回升，上周較9月周平均增加約兩成。其中一線城市表現更佳，上周成交量較9月周平均增加約三成。

 

　　但房地產行業的智囊們對前景并不樂觀，包括有著先天性唱漲習慣的任志強。

 

　　回暖或難持續

 

　　中原地產機構注意到，雖然二手住宅市場成交量有回暖跡象，但相比去年10月份的成交量仍有很大幅度的縮減。10月前26天21個城市成交量較去年同期縮減約4成。六城市中原地產報價指數繼續跌多漲少，僅有天津和成都指數環比上漲，其余城市指數均有不同程度下滑。“房貸新政”使得中原報價連續兩周上漲之后，又迎來連續兩周的下滑。這說明市場對房價轉跌為升的信心不足。

 

　　經濟學家李稻葵的判斷是，與2008年那輪調整只持續幾個月的時間不同，這一輪房地產調整恐怕需要兩年甚至于更長的時間。李稻葵對于樓市趨勢悲觀的兩大理由是：第一，城市人口對住房需求已經基本得到滿足。人均住房面積34平米，89%的家庭都有自己的住房，超過10%的家庭有兩套房甚至更多；第二，老百姓對于投資的興趣點已經從房產轉移到金融投資。

 

　　盡管任志強通過中國城鎮化率所帶來的巨大需求，推導出房地產市場仍有較大的市場增長空間，但他并不認為，此輪政策上的放松能夠為房地產市場帶來真正的利好。如果新的政策(指央行信貸放松)落實得不好，房地產市場未來可能是一個底部延長線，但再向下的可能性也不太大；如果落實得好，就會出現 U型發展態勢，即，逐漸開始回升。而且，這種可能存在的回升狀態也將是非常緩慢，不是迅速的U形拉升。

 

　　基本面背后的庫存危機

 

　　真正影響房地產市場發展的，是經濟學家關注點之外的供求關系。任志強認為，房地產之所以還需要至少9-10個月回暖，是因為目前還有5.7億平方米的庫存需要消化。

 

　　同策機構從當前市場庫存壓力監測得出的結論是，截至今年10月，一線城市存銷比雖略有降低，但仍面臨去庫存壓力；限購松綁或取消后，二線城市存銷比繼續分化，監測城市中僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數城市處于合理區間或有房價上漲壓力，其他二線城市庫存仍然偏大。大多數三四線城市去庫存壓力較大，房價面臨下跌可能。當前限購松綁等政策，并未改變去庫存的市場基本面。

 

　　值得注意的是，任志強所推導出的9-10個月以后回暖，還存在一個重要前提。“如果新開工不增長或者嚴重的負增長，持續到明年9月份的時候，才可能出現較好的回升條件。如果大家看到形勢好了，錢也有了，融資條件也有了，迅速擴大投資和擴大生產，那就不一定出現明年9月份以后持續回升的一個局面。因為供求關系始終在決定著市場。”

 

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，任志強所擔憂的這種前提很有可能發生。潘石屹認為，過去10年，房地產長期處于黃金時代，而這使得房企們存在慣性地盲目擴張，而這可能加劇行業的悲觀局面。

 

　　同策咨詢研究部數據顯示，TOP20房企2009-2013年5年期間，銷售金額年復合增長率達到29.9%(同期全國平均銷售金額增長率15.2%)，銷售面積年復合增長率達到22.7%(同期全國平均銷售面積復合增長率7.65%)，TOP20房企的平均增速明顯高于行業增速，這一方面反映出TOP20房企市場擴張能力優于其他房企，但另一方面，品牌房企出于對業績和增長率的貪婪追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，導致房地產行業產能過剩，供應過多，庫存高企。

 

　　在庫存未明顯改善的背景下，房企擴張的盲動性有可能導致房地產行業繼續面臨產能過剩，這就決定年底及2015年去庫存仍然是市場主旋律。

 

　　一線城市是避風港嗎？

 

　　不少房地產行業人士認為，庫存危機可能只存在于二三線城市，而非一線城市。去年以來，主要房企為規避風險而重回一線城市。但一線城市是否真的是“安全港”？

 

　　中原地產對北京、上海、廣州及杭州四個城市2009年至今的累計土地出讓和新房銷售量進行對比分析后發現，其中的三個一線城市，雖然整體上土地供略小于求，但分區來看，個別區域仍存在宅地供應過量，消化周期過高的潛在風險。如北京的平谷區和上海的崇明；而杭州雖然整體宅地存量過大，但上城區、下城區和西湖區的宅地供應卻是不足的。