北上廣深宅地成交創新高     明后年房價或難降

 

    【香港商報訊】信貸松綁和銷售回升使北京、上海、廣州、深圳四個一線城市樓市出現企穩的跡象。隨著房企業績反彈，略現復蘇的一線城市土地市場再次成為各大企業爭奪的焦點。

 

    中原地產市場研究部統計顯示，11月以來，北京、上海、廣州、深圳四個城市的住宅土地成交額達到3037.9億元，刷新歷史最高紀錄。這是一線城市宅地成交首次突破3000億元。加之，21日北京土地市場又有兩塊宅地待出讓，業內人士預計，全年有望突破3500億元。有專家分析稱，因為地價的上漲，再加上供應短缺的話，一線城市明后年房價存在大幅上漲的可能性。

 

    一線土地成交或刷新高

 

    沉寂許久的「地王」又在11月重新現身。18日，位於上海市黃浦區的董家渡地塊以248.5億元拍出，折合樓板價每平方米3.54萬元，刷新了去年上海徐家匯「地王」217.7億元的成交紀錄。

 

    一方面，近期房地產企業在土地市場加速拿地與其總體業績的回升密不可分。據統計，目前公布業績的35家上市房企前10月銷售額累計突破1.2萬億元，其中10月單月房企業績環比上漲10%。

 

    同時，在今年整體樓市降溫背景下，土地市場流標增加、溢價率大幅下調，許多房企趁此階段抄底拿地。雖然一線城市宅地成交金額刷新歷史記錄，但是今年宅地成交的溢價率平均為26%，遠低於去年41.7%的水平。

 

    另一方面，房企之所以扎堆一線城市，也因為當地樓市逐步企穩，風險相對較小。上海易居房地產研究院發布的數據顯示，10月份，一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。這是近9個月以來一線城市首次出現庫存環比下跌的現象。

 

    從各類土地的成交來看，截至目前一線城市土地成交總金額高達4519億元，全年有望突破2013年創造的5245億元的土地成交歷史紀錄。

 

    中原地產首席分析師張大偉指出，土地供應量在明顯減少，房企又不敢在三四線拿地，一二線的競爭就更激烈了，從而導致樓面地價顯著上漲。

 

    城市之間分化加劇

 

    11月2日，國土資源部發布了2014年前三季度的主要統計數據，就地價而言，截至三季度末，全國105個主要監測城市中，綜合地價3458元/平方米，同比增長6.4%；商業地價6527元/平方米，同比增長6.1%，而今年上半年的同比增幅為7.5%，增長幅度收窄1.4個百分點；住宅地價5236元/平方米，同比增長7.0%，相較於今年上半年9.1%的增速，增速放緩2.1個百分點。整體來看，各類地價同比、環比增速均在持續放緩。

 

    由以上數據來看，全國土地價格與一線城市土地價格形成了強烈反差。CRIC研究中心楊科偉認為，今年以來諸多二、三、四線城市庫存壓力凸顯，房企為規避風險蜂擁至一線城市拿地，使得一線城市土地市場與商品房市場形成截然相反的兩重天格局。

 

    分化的市場中，一線城市及部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢，房企競爭者眾多，溢價率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門等多個城市高溢價地塊頻出，上海張江地塊溢價率高達93%，深圳年度首幅拍賣地塊溢價85%，廈門海滄區「孿生地塊」分別溢價80%和66%。而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。

 

    下跌動力減弱

 

    易居研究員嚴躍進表示，一線城市今年放松限購的可能性不大，但是，隨著信貸政策的松，改善型需求的入市門檻在降低，加快了市場復蘇。他指出，近期一些提振樓市的做法還在持續。如上海調整了普通商品住宅標準，將使得更多房源納入到這一體系中，進而鼓勵各類購房者積極入市；另有消息顯示，國稅總局正在調研樓市，二手房營業稅在年底也有可能進行調整。

 

    嚴躍進說，市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力釋放，也使得房價下跌的壓力減少。但楊科偉認為，對一線城市也不能太樂觀。在今年以來的市場調整中，一線城市需求萎縮程度是所有城市中最高的，復蘇也是最為緩慢的，使得一線城市商品住宅庫存正大幅走消化周期也在持續拉長，去化風險逐步加大。