中國房地產在2015年要走入新一頁了嗎？縱然2014年的全國總成交面積仍未公布，我們基本可以肯定中國房地產高增長的年代已結束。以下是我們對2015年中國房地產的十大預測：

　　一、房地產行業仍然是核心行業

　　中國普通老百姓一生最大投資仍是住房，地方財政一年最穩健收入仍來自賣地。無論市場是否觸及天花板，房地產在國民經濟的地位無可撼動。不投住宅投商業，不投房產投股票，不投大陸投國外，通通言之尚早。

　　二、救市難保調整后「量價齊升」

　　2005年、2008年和2011年三次房地產市場大調整，政府「救市」都恰到好處地解救了處於水深火熱中的地產開發商們。然而隨著人口紅利的衰退，購買商品房的主力軍數量逐年下降；同時人均房產占有面積的攀升，使得商品房不再是「必需品」。這樣的行業新常態必將影響房地產市場的定價與銷售規模，難以達到價格提升，售額增加的雙贏局面。

　　三、三房單位需求房子將主導市場

　　然而，2015年全國勞動人口到達頂峰，并不代表大家不用買房子了。從近年購房需求的戶型來分析，二房（大多在90平方米以下）和三房（90平方米至144平方米）是住宅市場主力，整體占比為80%左右，其中三房漸成了產品的核心。借力2014年930新政的推動，伴隨城鎮化進程的推廣，市場需求重心會進一步向改善型需求轉變。

　　四、實業與股市將凍結房地產資金來源

　　央行降息降準以刺激投資和消費的增加，來帶動整個社會的經濟復蘇，無疑是一個利好消息。然而在新增的現金流中，真正分給房地產市場的部分卻少得可憐。政府意在支持實體經濟的主觀意願，以及股票投資市場出現難得一見的「牛市」機遇，導致資金被大量凍結在這兩個板塊。對房地產市場而言，落到實處的好處并不明顯。

　　五、供應過剩拉低行業指標

　　供求不均使去庫存成為2015年房企的核心任務。舊有的房子賣不去，新開工的專案自然減少，預計開發投資增速僅維持在10%左右。而商品房銷售面積雖然有回升，但總量也只勉強與2014年12億平方米左右持平。同時增量緩慢的新開工專案，亦拖延了土地市場的地塊流通。企業不想拿地，自然使得底價成交和土地流拍現象屢見不鮮，如武漢光谷102號、肥東FD14-5號。

　　六、不同能級城市成交量分化越加明顯

　　「需求決定增長」的盈利模式，使得人口數量成為衡量潛在銷售量的重要指標，預計「一大一小」將成為需求主力軍。所謂「一大」，即是外來人口較多的一線城市，人口的增加使得購房需求一直存在，成交量隨之穩中有升。「一小」則是房地產行業剛剛萌芽的四、五線城市，它們會釋放之前積累的購房需求。

　　七、資源整合與「大行銷」成未來發展趨勢

　　依靠賣方市場優勢進行暴力行銷的經營模式已經成為過去。在以需求為主導的市場環境下，如何能夠吸引更多的消費者，滿足其多元化需求，成為房企成功與否的關鍵。如嘀嘀免費看房，淘寶帳單抵房款等房企和非房地產行業的企業連袂，不僅使客戶享受了更多福利，亦使合作者實現資源互補，擴大影響力。借助低成本的互聯網管道，創新行銷將層出不窮。

　　八、六大維度變革助力房企轉危為安

　　傳統行銷模式2%至4%的低凈利潤率，已經成為逼迫房企轉型的達摩克利斯之劍。然而轉型背后的不確定性，又承載著豐厚回報與超高風險的矛盾。因而組織與變革、利潤與規模、產品與布局、行銷與運營、傳統與多元、服務與創新等六大維度的有效創新，將會是幫助房企順應市場趨勢的助推器。

　　易居中國克而瑞研究中心總監洪聖奇