首页 > > 49

港樓市預期轉冷

2018-11-27
来源:香港商報

  學研社成員 吳桐山

  反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL已重返今年5月水平。

  近段時間樓價的下跌,基本面上與中美貿易戰帶來的經濟前景不明朗,以及行政長官推出大規模填海願景,改變大家長遠缺地的預期有關。唯獨一些地產界人士,卻總算一些供需上的細帳,說本港樓市剛需強烈。尤其是新一期居屋獲得約26.14萬份申請表,超額認購57.9倍,最少59人爭一個單位。因此在居屋本月29日抽籤之後,相信不少抽不中的客戶會回流私人市場,云云。此論從小處眼有理,但從大處眼卻難以說得通。

  抽居屋者未必轉至私樓

  願意出50元買一件貨,不代表願意出100元去買。新一期居屋之所以嚴重超額認購,是因政府修改了資助房屋的訂價方式,導致新居屋售價大概只相當於市價五二折,說到底是一種「買彩票」的心態。傳媒訪問入表申請的人,部分根本沒有足夠能力買樓,不過見政府「賣大包」,「博一博」而已,抽中再籌錢。反正哪怕持有幾年再出售,基本穩賺不賠。我們怎能想當然地認為,那些抽不中居屋的市民,會轉移到私樓市場呢?私樓市場有五二折嗎?

  居屋總價是私樓五二折,入場門檻的差距更不止2倍之多,因有房委會擔保,5%首期就可上車,私樓市場是不可能的。雖然一手私樓有發展商提供高成數按揭,但市區新樓呎價動輒2萬元,遠不止居屋售價的2倍。如此算來,要買私樓,首期門檻隨時是居屋的十倍八倍之多。

  香港人均居住面積僅161平方呎,比起深圳、上海、新加坡,只是二分一或三分一的水平,硬需求的確存在。但此種情況非始於今日,香港高聳入雲的樓價、全球最高的樓價痛苦指數一早已經有所反映。所謂需求,必須與購買力掛,說到底港人是住得差,但露宿街頭的人也不多。如果樓市是5000元一平方呎,需求絕對超大;但如果是2萬元一呎,恐怕有需求也購買力不足了。長遠而言,大家都樂見人均居住面積倍升至300平方呎,但這個過程如何發生呢?如果不能收入倍升,就只能讓樓價腰斬。

  「明日大嶼」改變預期

  因此,那種抽居屋不成會回流私樓的論調,更多是地產中介為了促成成交的言論罷了。居屋抽籤是一個人所共知的時間點,又涉及26萬份申請表之多,是最後的給買家緊迫感的藉口。一旦抽完居屋沒有見到大量購買力湧入,假以時日,中介又會轉吹淡風,促使賣家沽貨。

  長遠而言,看香港樓價走勢,不能抱硬需求大就會「唔憂賣」的邏輯,還是看經濟環境和供應預期。中美貿易戰持續一段時間,本港第三季GDP增長已放緩至2.9%,展望第四季和明年首季會繼續受貿易戰拖累。另一方面,「明日大嶼願景」雖然只是一個遠期「大餅」,但市場的交易價格,更大程度上正正就是由「預期」決定的。只要政府能夠改變大家的預期,讓大家有信心將來有更多的供應,買賣雙方的態度就會馬上改變,而無須等到供應落實。再者,內地一線城市的樓市已明顯轉冷,業內人士都準備「過冬」,難道香港可獨善其身?

[责任编辑:肖靜文]
网友评论
相关新闻