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【香港脈搏】香港如何有效增加土地及房屋供應
2021-09-27 01:15:59 來源:香港商報 責任編輯:朱剑明

 香港中小企業總會會長 劉炳均

 香港缺乏土地及房屋供應,這個老大難問題,引發社會深層次矛盾及各階層不滿。根據資料顯示,香港樓價自2009年初至今累積升了兩倍左右,而其中一個誘因乃跨境買家湧現,令中上樓價不斷升溫而小型「上車盤」也水漲船高。2009年6月至2017年4月,特區政府不斷推出「辣招」,包括收緊按揭成數、增加印花稅率與買家印花稅(針對非香港永久性居民及公司機構),但成效不彰。外國地產市場暢旺,例如英國、加拿大及澳洲等國家,其購買力亦有部分來自新移民及外國投資者。香港特區政府政出多門,架構繁瑣,所以要有新思維,將法例拆牆鬆綁,推出短中長期措施,徹底解決香港土地及房屋問題。

 有地產商送出小型豪宅,以鼓勵香港民眾打疫苗。為回饋社會,各大地產商能否以九折價格,售予年輕首次置業人士小型「上車盤」,兼送印花稅及律師費但5年內不得轉讓,以防炒賣。單位數目設上限,以電腦隨機抽出中籤人士。在樓宇設計方面,地產商應提供多些簡約單位,不設豪華會所,增加實用面積,減輕置業人士負擔。在面積比例分配上,筆者建議60%為「納米」及小型單位,30%為中型單位及10%為大型單位,以便照顧基層人士。過渡性房屋有助紓緩「劏房」需求及租金。有地產商無償借出市區未發展的單位予非政府機構營運,作過渡性房屋。其他地方亦可作類似用途,包括舊式工廈、空置校舍、政府廢置物業及地盤、天橋下空間及補貼租住酒店和賓館房間等。

 土地交換發展

 「土地共享先導計劃」(計劃)乃特區政府與地產商合作計劃,使後者釋放農地,增加公營房屋供應,條件如下:特區政府提高私營房屋地積比例及提供地盤與周圍的基建配套,而發展商最少要交回七成面積予特區政府,興建公營房屋及公共設施。不過計劃並不十分受歡迎,自2020年5月6日計劃推出以來,發展局只收到3個申請,兩個項目在大埔而另一個在元朗,可建公營房屋達1.225萬個單位,私營方面則可建5600個單位。雖然這些公私營單位數目不算少,但可惜這些項目審批需時,由審核到批准到法定行政程序可能花上3至4年。其中又涉及公私營的利益分配、圖則設計協調,施工時的規劃及商住地價補償等爭拗,都會曠日持久。同時,農地由「生地」改變成為平整有基建可動工的「熟地」,也要兩三年的時間。香港四大地產商擁有最多農地,由4490萬平方呎至1279萬平方呎不等。既然計劃存在很多變數,筆者建議地產商將部分農地與特區政府交換,後者獨自發展公營房屋並容許前者在另外農地上全部興建私營房屋,其他條件跟計劃相同而且豁免補地價,加快建築程序。豁免補地價有先例可援,就是「工廈活化計劃」,即將舊式工廈改裝為非工業用途。當然,土地交換發展並非以1:1進行,例如地產商可能要以一百萬平方呎農地交換另外一塊十萬平方呎農地來發展,視乎兩者的地點及交通配套等來定奪。其實,特區政府可以運用《收回土地條例》徵用農地作公共用途,但其中涉及賠償及司法覆核等程序,費時失事。

 財政司司長陳茂波在今年財政預算案演辭指出,2020至2021年財政年度赤字高達1391億元,相等於生產總值的4.8%。香港財政儲備到本年2月底仍有9470億元,可以應付有餘,但基本法第107條列明:香港特別行政區的財政預算以量入為出為原則,力求收支平衡,避免赤字。為未雨綢繆起見,特區政府需要擱置一些長遠開發土地的計劃而利用更具經濟效益的方式,如近岸填海、發展棕地農地及開發綠化地帶等。各持份者應持開放態度,特區政府亦要簡化建屋程序,否則香港永遠不能解決房屋問題。如果土地盡快轉作商住用途,亦有助政府庫房進帳。

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