蔡志忠 香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

    身處AI時代，難免有人擔憂科技會改變行業現狀和就業形態。就如醫療行業，市場憂慮機器人會取代醫生看病和施手術，然而每年高考狀元選擇大學就讀的學科，最多人選的仍然是醫科；在教育方面，雖然坊間盛傳關於網上教學和人工智能取代教師的言論，但是香港仍然能夠打造成為亞洲教育中心樞紐，吸引大量中國內地和海外留學生進來讀書。AI年代，依然需要改善居住環境、提升就業市場，以及樓宇按揭是龐大的金融系統。因此香港樓市仍然被看好，因為租金回報率穩定、專才持續湧入帶動剛性需求，加上低息與慢牛預期，令實體房地產展現出強大的資產防守力。

    香港地少人多，樓市的核心支撐因素包括以下幾點：首先租金回報上升：租金回報率已回升至三至四厘，吸引業主寧願收租也不願劈價賤賣，為一、二手住宅樓價提供強力底氣。其次人才政策剛需強勁：各類人才入境計劃帶來居住需求，前期主力支撐租務市場，中長遠逐步轉化為強大的置業動力。再者發展商利用AI去庫存：將來業界會運用AI大數據與精準營銷優化銷售與推盤策略，加快一手貨尾消化，減輕市場供應壓力。還有資產配置避險：環球地緣政治波動及利率走向溫和，磚頭依然被視為具實質價值的保值工具。

    如今香港樓市正經歷結構性轉變，短期樓價受低息、政策寬鬆及發展商推盤帶動而回穩，中長遠則因 AI 提升生產力、改變辦公需求與地產代理服務模式，而重塑住宅與商業地產格局。2026 年上半年樓價已回升8%至10%左右，今年下半年樓價只會平穩發展，大致上錄得溫和上升，估計只有3%左右升幅。然而租金短期仍會持續增長，不過明後年樓價及租金都會放緩。這是一件好事，近期內地政府對外流資金的管控，加上AI出現泡沫的預期，讓住宅市場可以冷卻一下。反倒商業地產方面，尤其是核心區甲級商廈和全幢物業受到熱切追捧，源於市場需求增加和價格太過吸引，引起各路資金爭相撈底。

    特朗普不再施壓 加息與否心中有數

    市場上有另一面較樂觀預測，在低息、撤辣及人才政策等利好下，整體樓市將穩步向好。就銀主盤方面，市場正在加速清理，主要集中在商業地產範疇。雖然部分被迫賤價出售，但是投資者、用家迅速出手承接，銀行並沒有出現太大損失。至於住宅市場，就沒有什麼風險可言，隨着樓價逐步回升，銀主盤可謂少之又少。目前失業率穩定、私宅供滿比率高、炒風不成氣候，與1997–2003年負資產螺旋環境不同，系統性產生大規模斷供風險極低，盡管近年出現太多唱跌樓市言論，樓價仍然「唱極都唔跌」，證明香港房地產是市場必需品，AI時代來臨，依然無法撼動其歷史地位。

    那麼市場對房地產的擔憂是甚麼？不同的界別有不同的看法，銀行界擔心加息來臨。沒錯，的確近幾個月專家們一直在預期會加息，然而筆者從年初至今都堅信美聯儲不會加息。很多朋友均認為美國總統特朗普沒有再要求美聯儲減息，即意味着美聯儲不聽他的話，很大機會會加息。不過筆者的看法不一樣，在上一任鮑威爾時代，特朗普就是怕美國加息，所以天天指示美聯儲要減息，更多次要求鮑威爾辭職。如今美聯儲換了他的人來主導，未來會加息或減息，他應該心裏有數。特朗普沒有再公開要求美國減息，正正是因爲他知道美聯儲未來動向，不用他再操心。

作者：蔡志忠