【香港商報網訊】記者曾浩榮報道：大型跨國企業一直為香港甲級寫字樓主要租戶，不過，近年內地企業已成為甲廈新生力軍。世邦魏理仕最新研究顯示，截至今年3月底，內地企業已租用甲廈面積達720萬平方尺，占全港逾一成。該行預期，中資涌港新設辦公室的趨勢起碼在未來3年不會改變。

　　世邦魏理仕研究2013年3月至2016年3月期間，本港超過200座甲級寫字樓的占用結構，昨日發表《香港甲級寫字樓市場的演化－微觀分析》報告，發現甲廈市場出現三個主要趨勢。

　　歐美公司租用面積減退

　　首先，內地企業對於市場日益重要。研究期間全港甲級寫字樓出租面積凈增長410萬平方尺至7160萬平方尺，3年的增長率為6.07%。期內中資新增甲級寫字樓出租面積，由600萬平方尺增至720萬平方尺，即凈增長120萬平方尺，3年增幅達20%，顯著高於市場平均。另一方面，期內歐美公司在整個市場上的租用面積減少了19.9萬平方尺。

　　第二個趨勢是不少跨國企業期內搬至非核心地區，例如港島東及九龍東，主要為減輕租金負擔。研究期內，整體租金平均增長一成，中環一帶（中環、金鐘及上環）更上升16%。世邦魏理仕資料顯示，中環一帶平均租金分別比港島東及九龍東高約2.2倍及3.3倍，租金差異為企業搬遷提供重大誘因。

　　另一趨勢是出現強勁的業主自用需求。研究期間企業租戶共購入5座香港甲級寫字樓，總投資額380億元，當中3項涉及中資企業買家，大多數買家皆保留了所購入物業的一部分以供自用。

　　世邦魏理仕認為，雖然大型跨國企業近年傾向選擇較低成本的寫字樓空間，但在內地企業積極來港設辦公室下，市場對甲級寫字樓的需求并沒有減少。

　　中資尚需180萬平方尺甲廈

　　世邦魏理仕香港、華南及臺灣研究部主管陳錦平稱，隨內地及香港金融市場加強聯通，預計未有在港設立公司的金融企業，潛在需求達180萬平方尺。同時，本港房地產市場發展亦將帶動寫字樓需求，預計內地的頂尖發展商將帶來30萬平方尺空間需求。如果計及能源及生產業等其他行業，「中資未來占比是難以估計」。預期在2016至2020年間，全港新廈供應量將比長期平均水平低20％左右。不過，他又預料，本港甲廈未來5年未會有嚴重供應過盛的風險。

　　市場預期甲廈租金見頂

　　甲級寫字樓需求雖料仍獲支持，但市場近期已開始出現甲廈租金將「見頂」預測。萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，10月份本港甲級寫字樓租賃放緩。由於港島區缺乏可供租用的甲級寫字樓空間，租賃市場淡靜。臨近年底，企業放慢搬遷和整合的步伐，九龍區沒有錄得大額租賃交易。

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅預計，未來幾個月，核心地區的寫字樓租金將持續高企，大部分主要商業區的空置率將維持低水平。世邦魏理仕香港、華南及臺灣研究部主管陳錦平則表示，今年中環等核心區寫字樓市場租務交投已見減少，主要由於全球有多項不明朗因素，以及市場放租盤不足，料核心商業區甲級商廈租金已見頂，租金有下行風險。

　　辣招帶動非住宅市場投資

　　此外，港府於今年11月初將雙重印花稅提高至15%，紀言迅強調，該政策預計將帶動投資者將目光投放在非住宅市場，在發展商提供優惠以補貼調高的印花稅的環境下，買家將集中在一手住宅市場。

　　鑑於印花稅提高再加上季節性的影響，紀言迅預計11月和12月本港住宅銷售將放緩，而直至年底，樓價將持續平穩。而根據土地註冊處數字顯示，今年10月份，本港住宅市場持續活躍，達6601宗，按年上升1倍。香港商報記者曾浩榮