亞洲地產創辦人、山西省港區政協常委及召集人 蔡志忠

　「這是最好的時代，也是最壞的時代」。用大作家狄更斯這句名言，來形容香港樓市大時代，似乎又很貼切。今天香港樓市處於充滿極端矛盾的年代，智慧與愚蠢、信仰與懷疑、光明與黑暗並存，既充滿希望也充滿絕望。描述香港樓市就像是描述巨變中的社會，這邊廂住宅市場非常興旺，新樓盤一枝獨秀，銷售十分𣈱旺，價格已在回升之中；另一邊廂商業地產仍然非常黯淡，商業大廈去貨緩慢，投資者被迫大幅度折讓出售，致使價格屢創新低。

　近日一則樓市新聞，講述九龍東全新甲級商業大廈大幅減價，每平方呎價僅以$4,000元出售，消息震憾了整個樓市。當鄰近同樣屬於東九龍的啟德機場重建區域，住宅新樓價格每平方呎價直逼$40,000元時，附近的甲級商廈成交呎價只是$4,000元，即商廈價格是住宅的十分之一，大家不覺得有問題嗎？所謂「一念天堂，一念地獄」，同樣的環境、相近的地段、相似的景觀，以及差不多的建築用料，價格為什麼會相差那麼遠？難道將來香港的土地都只用來發展住宅嗎？

　工商舖市場是被遺忘、甚至是受欺壓的市場，今天走到這種淒涼的地步，是有很多原因的，筆者之前的撰文都有詳細講述，在這裏就不再一一解讀了。只想簡單再提一提，銀行對工商舖的態度非常重要，現今各項經濟數據尚算不錯，是應該放開對工商舖貸款的時候了，期望貸款條件等也能與住宅相近。這樣的話，不但住宅市場向好，工商舖整體也能穩定下來。本人苦口婆心不斷地提出這些不公平現象，就是想讓當局注視問題的嚴重性，支援工商舖就是支持中小企業，只有市面恢復正常，別再到處皆是吉舖，經濟才算全面復蘇。

　正視住宅與商廈 價格懸殊現畸形

　回說住宅與商廈的價格差距，坦白講，上述十分之一比例的描述比較誇大，是屬於個別例子。整體而言，商廈價格大約是住宅價格的三分之一吧，可是這個價格也是非比尋常，這樣發展下去，除了港島核心區甲廈還有外資青睞，其他地區的寫字樓是不是完全沒有投資價值了？香港蓋樓的建築成本高昂，包括地價+建築費+利息+租售服務費+行政管理費等等，建一幢寫字樓每呎成本價最少也要1萬元，即使不算地價，成本也要7至8千元。這樣的建築成本遇上這樣的市場價格，根本不成比例，就算政府白送土地給地產商，他們也不敢投資興建寫字樓。

　面對如此畸形的寫字樓巿場，當局需要作出政策檢討，在不同層面對工商舖作更多支援，例如指示銀行對工商舖放鬆信貸，容許寫字樓的重建申請，以及放寬商廈改變用途（例如接受全層單位申請學生宿舍）等等。工商舖市場非常嚴峻，寫字樓供應過剩產生的空置率，市場上大量的急賣盤和銀主盤，造成今天非理性價格的出現。即使市場上開始見到不少投資者和用家在趁低吸納，但是仍然未能阻止價格下滑的趨勢，這點在九龍東更為明顯。香港是多元化的自由經濟市場，今天住宅市場如此興旺，理論上應該帶動工商市場向好，樓市與經濟息息相關，一環扣一環，均衡發展才更有利於香港未來前景。